Rechercher un bien immobilier
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Avant de réaliser toute opération, il s’avère impératif que vous étudiez votre situation personnelle. Vous devez vous poser les bonnes questions : Est-ce que je possède la capacité financière nécessaire pour réaliser un projet immobilier ? Si c’est le cas, dans quelles limites de durée et de prix ? Quelle finalité possède mon investissement (constitution d’un patrimoine, complément de revenus) ? De nombreuses questions sont à se poser pour évaluer la pertinence de votre projet.
Il faut savoir que l’ensemble de vos éléments personnels sont à prendre en compte, qu’il s’agisse de votre âge, de vos biens mobiliers, de vos revenus, emprunts, impôts perçus... Aucun élément n’est à négliger.
Après avoir étudié votre situation personnelle et évalué la pertinence de votre projet d’investissement, vous pouvez enfin commencer à rechercher le futur emplacement de votre bien. Que faut-il savoir pour faire le bon choix ?
Il faut tout d’abord savoir que votre investissement locatif loi Pinel ne s’applique plus aux maisons mais uniquement à l’habitat collectif. De plus il dépend d’un zonage bien précis. Celui-ci divise le territoire en 5 zones dîtes tendues. Elles sont les suivantes :
● La zone A bis : Paris et sa banlieue proche
Les plus (+) : Zone qui attire pour son attractivité économique et démographique.
Les moins (-) : Rareté des logements neufs et prix très élevés.
● La zone A : Les grandes agglomérations françaises dont le marché immobilier est en tension
Les plus (+) : Beau patrimoine et atouts attractifs.
Les moins (-) : Prix qui restent élevés.
● La zone B1 : Les grandes communes éligibles au dispositif Pinel
Les plus (+) : Prix attractifs, zone en développement, plafonds de loyers en cohérence avec le marché locatif local, une revente facile.
Les moins (-) : Beaucoup de diversité dans les villes présentes dans la zone.
● La zone B2 : : Cette zone n’est plus éligible à un investissement Pinel depuis le 1er janvier 2018
● La zone C : Cette zone n’est pas éligible à un investissement Pinel
Afin d’améliorer l’efficacité du dispositif Pinel, l’Etat a décidé de le recentrer sur les zones dites tendues où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande immobilière. A compter du 1er janvier 2018, la loi Pinel est reconduite dans les zones A, A bis et B1 jusqu’au 31 décembre 2022. Les zones B2 et C sortent donc du dispositif dès le 1er janvier 2018. Les avantages du dispositif Pinel restent inchangés.
Toutefois certaines villes qui se situent dans des zones non éligibles au Pinel (B2 et C) constatent un décalage entre l’offre et la demande. Depuis le 1er janvier 2020, l’Etat a donc décidé de tester un zonage qui s’applique aux villes de Bretagne et qui sont précisées par un arrêté préfectoral. L’objectif est d’étendre ce zonage à d’autres régions dans les années à venir.
● La qualité de vie :
La qualité de vie repose sur de nombreux critères (coût de la vie, facilité d’accès, activités culturelles, transports en commun, climat…). La demande locative sera plus importante si vous investissez dans une ville où il fait bon vivre.
● La vie étudiante :
Toulouse, Bordeaux, Nantes… Nombreuses sont les villes réputées pour la qualité de vie étudiante qu’elles proposent. Ces villes attirent chaque année de nombreux étudiants venant de la France entière, voire même de l’étranger. Investir dans une ville étudiante vous assure d’obtenir une demande locative forte.
● L’attractivité économique :
« Attractivité économique » est souvent synonyme de création d’emplois. Elle apparait comme un critère primordial dans votre choix. Il s’avère intéressant d’investir dans une ville en pleine expansion et en plein développement. La demande locative y sera conséquente et le devenir de votre bien immobilier intéressant (en terme de rentabilité et de plus-value).
Bien que vous ayez trouvé la ville idéale pour votre investissement, il semble judicieux de se pencher davantage sur l’emplacement de votre bien.
De nouveaux critères sont à prendre en compte :
● Des transports à proximité :
Un logement près des lignes de transports est une véritable plus-value. Un moyen pour vos futurs locataires de se déplacer facilement. Néanmoins, il est nécessaire de trouver le juste milieu, un logement trop proche des lignes de transports (train, tram..) peut être contraignant d’un point de vu sonore et s’avérer dérangeant pour vos futurs locataires.
● Proche des écoles :
Le fait qu’un logement soit proche d’une école peut être un facteur déterminant pour un jeune couple avec des enfants.
● Centres commerciaux aux alentours :
La proximité des centres commerciaux est une plus-value non négligeable. Vos futurs locataires seront d’autant plus ravis si il ne leur suffit que de quelques minutes pour se rendre faire leurs courses.
Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier mis en vente « en l’état futur d’achèvement (Vefa). Vous devez impérativement accorder de l’importance à l’emplacement du programme, à la qualité de la construction et au sérieux du promoteur. Afin d’évaluer la qualité et le sérieux du promoteur, vous pouvez vous renseigner sur internet. Vous pouvez également vous rendre directement sur les lieux des précédentes réalisations du promoteur afin de vous faire votre propre avis.
Si vous êtes particulièrement intéressé par un programme immobilier, il est important de vous rendre sur place afin d’évaluer la qualité du chantier mais également l’attractivité du quartier, la proximité avec les écoles, les commerces et les transports. Vous pouvez vous rendre dans la bulle de vente du promoteur (souvent à proximité du chantier) afin d’obtenir des informations plus détaillées telles que des maquettes ou des aspects techniques.
La première chose à faire est de vous assurer de la situation financière de votre potentiel locataire. Pour cela, vous êtes en droit de lui demander une copie des documents suivants :
Néanmoins, il faut savoir que vous n’avez pas le droit d’exiger des documents tels qu’un relevé bancaire, une autorisation de prélèvement automatique ou encore un extrait de casier judiciaire.
Assurez-vous que ses ressources ne dépassent pas les plafonds émis par la Loi Pinel :
Pour prétendre à un logement en Loi Pinel, il est impératif que les revenus de votre locataire ne dépassent pas certains plafonds (voir page « investir loi Pinel »).
Il faut savoir que tout le monde n’est pas honnête, certaines personnes sont scrupuleuses et n’hésiteront pas à falsifier les copies des justificatifs demandés. Vous êtes en droit de demander les documents orignaux le jour de la visite ou de la remise du dossier pour vérifier la viabilité des copies fournies.
Afin de percevoir l’abattement fiscal du dispositif Pinel, vous devez remplir plusieurs formulaires lors de la déclaration d’impôts :
(N’oubliez pas de préciser les dates d’acquisition de votre logement dans votre déclaration fiscale).
Il faut savoir qu’en cas de contrôle, vous devez impérativement posséder votre attestation d’achèvement des travaux ainsi que les baux des différents locataires qui ont occupé votre logement.
Du côté des déclarations administratives, l’arrivé du prélèvement d’impôt à la source ne modifie rien. Les propriétaires devront réaliser une déclaration identique aux années précédentes.
De plus, l’arrivée du prélèvement à la source va se traduire pour les investisseurs Pinel par une avance de 60% sur leur avantage fiscal. Cette dernière sera versée à partir du 15 janvier 2019. cela représente une véritable aide de la part du Gouvernement qui souhaite éviter une perte du pouvoir d’achat pour les propriétaires Pinel avec l’arrivée de ce nouveau système de prélèvement.
Un nouveau dispositif d'investissement locatif voit le jour en 2019. Il s’agit du dispositif Denormandie, inspiré du dispositif Pinel. Mais contrairement à ce dernier la loi Denormandie permettra aux Français d’investir dans l’immobilier ancien. Il ne tient pas compte d’un zonage mais seules les villes du plan Action Coeur de Ville seront concernées, soit 222 communes dispersées sur tout le territoire.
Concrètement, cette aide fiscale permettra aux Français qui investissent dans un logement ancien se situant dans l’une des villes prévues par le dispositif (et non plus uniquement dans le centre-ville comme c’était le cas en 2019), de bénéficier d’une déduction fiscale de l’impôt sur le revenu de 12 à 21%. Les conditions pour bénéficier de cette aide sont de réaliser des travaux à hauteur de 25% du montant de l’investissement puis de mettre le bien en location nue (non meublée) pour 6, 9 ou 12 ans. Depuis le 1er janvier 2020, les travaux ne doivent plus concerner uniquement une amélioration énergétique mais simplement une amélioration du logement. Un plafond de loyer sera imposé et les locataires ne pourront dépasser un certain niveau de ressources pour louer le bien. De plus, le bien faisant l’objet du dispositif doit être utilisé en tant que résidence principale par le locataire.
Depuis le 1er janvier 2021, l'avantage fiscal est plus restreint puisque seuls les logements situés au sein d’un immeuble seront éligibles. De ce fait, les maisons individuelles en copropriété ne sont plus concernées par le dispositif Pinel.
Les prochaines grandes mesures se feront en 2023 et 2024. La loi de finances de 2021 prévoit une réduction des taux progressive :
Réduction des taux prévue en 2023 :
Réduction des taux prévue en 2024 :
Les taux de réduction seront progressivement réduits pour les acquisitions réalisées à partir de 2023 ainsi que pour les constructions dont le permis est déposé en 2023 ou en 2024.
Enfin, si vous souhaitez réussir pleinement votre investissement en Loi Pinel, faites appel à un professionnel tel que Le-Partenaire.fr. Nous vous accompagnons dans l’obtention de votre prêt immobilier en négociant pour vous les meilleures conditions.
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