Rechercher un bien immobilier
Le-Partenaire.fr vous permet d’obtenir une étude gratuite, personnalisée et sans engagement de votre garantie loyers impayés. L’intérêt d’une étude ? Vous permettre d’acquérir davantage de transparence sur les offres proposées sur le marché afin de recueillir les meilleures conditions et au meilleur prix.
La garantie des loyers impayés (GLI) vous permet en tant que propriétaire bailleur non occupant de pallier à la défaillance de votre locataire (loyers et charges impayés), l’assurance couvre aussi les frais de contentieux et les détériorations. C’est la solution idéale pour louer en toute sécurité et en toute sérénité.
En un seul contrat, vous pouvez couvrir l'ensemble des risques auxquels vous êtes exposé en tant que propriétaire :
Les risques couverts par l’assurance garantie loyers impayés peut varier en fonction des besoins du bailleur.
Le montant de la cotisation est exprimé en pourcentage du loyer annuel du logement concerné, il correspond pour une année complète à un demi-loyer mensuel auquel viennent s'ajouter les honoraires fixes des assureurs.
Le montant des cotisations est déductible à 100% des revenus fonciers.
Afin que le contrat d’assurance prenne en charge la défaillance de votre locataire, il est tout d’abord nécessaire que votre contrat de bail soit conforme à la législation. Il doit présenter une clause pour défaut de paiement des loyers ainsi qu’une clause de solidarité en cas de colocation. Enfin, il est vivement conseillé d’être attentif au règlement régulier des loyers et charges et agir rapidement en cas d’impayés. Une compagnie d’assurances vérifie toujours si ces conditions ont été remplies.
Louer vide ou meublé est une véritable question à se poser quand on souhaite réaliser un investissement locatif. Les deux régimes possèdent des avantages et des inconvénients non négligeables qu’il est nécessaire de passer en revue.
Comme son nom l’indique la location meublée se caractérise par un logement qui doit disposer des éléments matériels suffisants pour permettre l’installation immédiate du locataire.
Depuis le 31 juillet 2015, les propriétaires-bailleurs ont accès à une liste qui leur permet de voir les meubles indispensables au locataire pour lui permettre d’avoir une vie décente. La liste des meubles est la suivante :
Les plus (+) de ce régime :
La location meublée présente une meilleure rentabilité locative brute. Les loyers sont dans la plupart du temps supérieurs à ceux des locations vides (avec une surface et une qualité similaires). Ils se louent environ 10 à 30 % plus cher. Il faut savoir également que la location meublée profite d’un régime fiscal avantageux. En effet, quand vous louez en meublé, vous disposez du statut fiscal de loueur en meublé professionnel ou du loueur en meublé non professionnel. Dans les deux cas, vous profitez d’avantages non négligeables (récupération de la TVA, déduction de vos charges de vos revenus, amortissement du bien, exonération d’ISF).
Les moins (-) de ce régime :
Le taux de rotation des locataires est plus élevé qu’en location vide ce qui favorise malheureusement le risque de vacance locative (un logement vacant est un logement inoccupé), La location meublée représente aussi un coût d’entretien important (renouvellement du mobilier.. etc.).
Les plus (+) de ce régime :
La location vide est moins sujette à la vacance locative, la rotation des locataires est en moyenne plus faible (les baux sont signés pour 3 ans contre 1 an ou 9 mois pour la location meublée). De plus, les entretiens à réaliser sont moins onéreux, vous n’avez pas besoin de renouveler le mobilier.
Les moins (-) de ce régime :
Le régime fiscal est moins avantageux que celui de la location meublée. La rentabilité est également moins importante étant donné que les loyers sont généralement moins élevés.
En tant que propriétaire bailleur, il faut savoir qu’avant de louer votre bien immobilier, vous devez faire le point sur vos obligations en termes de diagnostic.
Les diagnostics immobiliers suivants sont obligatoires :
En plus de son aspect obligatoire, être à jour vous permet d’offrir à votre locataire une pleine connaissance du bien qu’il loue et vous exempte d’une faute de vice caché.
Afin de fixer le montant de votre loyer, il apparait important d’étudier les tarifs pratiqués sur le marché pour ne pas être en décalage avec l’offre locale.
Vous devez vous baser sur les critères suivants :
Il faut néanmoins savoir que vous n’avez pas le droit d’exiger des documents tels qu’un relevé bancaire, une autorisation de prélèvement automatique ou encore un extrait de casier judiciaire.
Afin de trouver le locataire idéal, il est tout d’abord important de vous assurer de sa solvabilité.
Vous êtes en droit de lui demander une copie des documents suivants :
Il faut néanmoins savoir que vous n’avez pas le droit d’exiger des documents tels qu’un relevé bancaire, une autorisation de prélèvement automatique ou encore un extrait de casier judiciaire.
Quel est le profil idéal ?
Bien que cela ne soit pas exhaustif, préférez les salariés en CDI, les étudiants ou encore les familles. Il faut savoir que les étudiants ont le droit à l’allocation pour le logement (APL) et contrairement à ce que l’on peut penser, ils sont dans la plupart du temps des bons payeurs. Les parents se portent souvent garants pour la caution.
Bien que votre locataire possède le profil idéal, il arrive parfois qu’il soit confronté à certains évènements difficiles tels qu’un divorce, un licenciement, une maladie... Pour vous prémunir de ce risque, vous pouvez souscrire une garantie loyers impayés. C’est la solution idéale pour louer en toute sécurité et en toute sérénité.
Quelles sont les conditions de la garantie loyers impayés ?
Afin de souscrire une garantie loyers impayés, il est nécessaire que votre locataire soit en CDI (hors période d’essai) et que ses revenus soit environ 2,7 fois supérieur au montant du loyer + charges.
La garantie loyers impayés peut également être souscrite si le locataire est en CDD mais seulement si la durée restante de son contrat de travail, au jour de l’adhésion, est d’au moins 8 mois.
Enfin, si le locataire est étudiant ou apprenti, il doit fournir une caution solidaire d’un tiers.
Pour être en sécurité d’un point de vue administratif et juridique, il est important que vous conserviez les documents suivants :
Dans le cas classique d’un locataire en colocation ou concubinage sortant d’un logement, ce dernier demeure solidaire, tout comme sa caution du locataire restant pour le paiement des loyers et des charges pendant 6 mois pour un concubinage ou jusqu’au divorce pour un couple marié.
La loi Elan vient appliquer une exception à ce principe. En effet si l’un des locataires quitte le logement pour des raisons de violences conjugales ou domestiques, cette garantie de loyers impayés est supprimée. Pour que cela puisse s’appliquer, le locataire doit informer son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception avec un ordonnance de protection délivrée par le juge des affaires familiales. Une condamnation pénale du coupable des violences sur le locataire est également recevable.
Dès le lendemain de la présentation du courrier, la solidarité du locataire victime prend fin.
La loi Nogal a pour objectif de créer une garantie contre les loyers impayés, intégrée à un mandat unique de gestion locative avec un professionnel. Avec cette mesure, le propriétaire est plus sûr de percevoir ses loyers. Cette garantie sera facultative au mandat car tous les professionnels n’ont pas la possibilité d’être réassurés. Le coût de ce nouveau mandat sera supporté par le propriétaire du bien mis en location. Ce sera à chaque professionnel d’établir son propre tarif.
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