Estimation Immobilière

Guide estimation immobilière 2024

Quel est l’enjeu de bien estimer son bien immobilier ?

Dans une ère de plus en plus digitalisée, les acheteurs ont accès à l’information rapidement et facilement. Ils peuvent comparer votre bien à des milliers d’autres et savoir rapidement s’il est « au prix » du marché. Un grand nombre d’indicateurs, d’indices, d’actualités sont à leur disposition ce qui leur permet d’être des acheteurs avisés et vigilants. Il apparaît important que l’estimation immobilière de votre logement soit réalisée avec minutie. Plus votre bien sera en cohérence avec le prix du marché, plus il aura de chances d’être repéré et saisi rapidement par un acheteur.

Quels sont les critères qui rentrent en compte dans l’estimation d’un bien immobilier ?

• L’état général du bien : un bien qui nécessite beaucoup de travaux perdra de la valeur comparé à un bien dans lequel il suffit de poser ses meubles pour être installé.
• La superficie : plus la surface de votre bien sera grande plus le prix sera élevé. Si vous souhaitez estimer un appartement ou une maison en copropriété, il est important de savoir que vous avez l’obligation de calculer la superficie habitable (se calculant dans tous les cas) mais également la superficie carrez (ce calculant qu’en copropriété). La surface carrez est une sécurité supplémentaire pour l’acheteur. Contrairement à la surface habitable, elle ne prend en compte que les pièces et locaux dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80. De ce fait, la surface carrez des pièces mansardées est inférieure à leur surface au sol, car les zones ou la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80 ne sont pas prises en compte dans le calcul. Le calcul de la superficie Carrez prend en compte également, à la différence de la surface habitable, les vérandas, loggia, remises, greniers et combles non aménagés.
• Le nombre de pièces : le nombre de pièces est important, ainsi que l’utilité de chacune. Un acheteur pourra, par exemple, trouver insuffisant le fait qu’une maison possède qu’une salle de bain si elle possède plus de 4 chambres.
• Les travaux effectués : en effectuant des travaux dans votre maison, vous lui donnez davantage de valeur à condition évidemment que ceux-ci soient bien réalisés. Enfin, il faut savoir que pour vendre votre bien rapidement et au meilleur prix il ne faut pas hésiter à pratiquer le home staging. Cette pratique consiste à dépersonnaliser votre bien, à le désencombrer afin de procéder à de nouveaux aménagements qui vont vous permettre de mettre en avant les atouts de votre logement.
• La surface du terrain : si vous possédez un grand jardin ou encore de l’espace pour garer vos voitures cela est une plus-value non négligeable.
• La localisation : le quartier où est situé le logement est un facteur déterminant, votre bien aura davantage de valeur s'il est situé à proximité des commerces, des écoles, de la gare, etc... Toutefois, il est nécessaire que cette proximité trouve un juste milieu, un appartement trop près de la gare et des voies ferrées peut engendrer une perte de valeur à cause du bruit occasionné.

Comment bien fixer le prix de son bien immobilier ?

Quand on vend un bien immobilier, déterminer son prix est une étape qui s’avère difficile. En effet, on a souvent tendance à surestimer son prix pour des raisons affectives.

Par ailleurs, connaître le prix exact d’un logement est impossible, mais on peut tenter de s’en approcher le plus possible grâce à plusieurs méthodes que nous allons détailler ci-dessous.

Quelles sont les méthodes concrètes d’estimation immobilière ?

La méthode la plus répandue « la comparaison »

La méthode par « comparaison » est sensiblement la plus concrète et la plus appropriée, car elle s’appuie sur les données réelles du marché. Elle consiste à comparer votre bien aux autres biens du quartier (similaires ou comparables) en vente ou récemment vendus. Cela vous permet d’avoir une idée globale du prix que vous pouvez appliquer. Toutefois, il faut savoir qu’il est rare de voir deux fois le même bien, il sera donc important de prendre en compte les différences (état global du bien, exposition, etc.)

Cette méthode se déroule en plusieurs étapes qui sont les suivantes :

• La recherche des ventes de biens similaires ou comparables
• La sélection de termes de références significatifs (surface, nombres de pièces, utilité, zone géographique, classe énergétique, exposition, proximité avec les écoles, commerces, etc.)
• L’analyse des prix déclarés

Il faut savoir que cette méthode est difficilement applicable quand on se retrouve face à un bien « atypique » ou sur un marché où il n’y a pas de biens.

La méthode par capitalisation du revenu

Elle vous permet de déterminer la valeur de votre bien à partir des revenus qu’il génère ou qu’il pourrait générer.

Cette méthode possède un double avantage, dans un premier temps elle montre qu’un bien immobilier génère un gain financier pour ses propriétaires et d’autre part, démontre que le bien à vendre est source de bénéfices pour le futur acquéreur.

Pour exemple, prenons un appartement à Paris de 3 pièces sur 70 mètres carrés et un loyer annuel de 15 000 euros (après le paiement de charges de copropriété et de potentiels travaux). Si le bien concerné génère 4 % de rentabilité, on pourra appliquer un taux de capitalisation de 3 %, soit une valeur brute de 500 000 euros (15 000 euros / 3 %).

La méthode par le coût de remplacement

Elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation (vétusté et obsolescence). Cette méthode s’adresse principalement aux biens immobiliers «  atypiques », elle est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle apparaît comme une réponse quand il s’avère compliqué d’effectuer une méthode par la « comparaison » ou la « capitalisation du revenu ».

Estimer votre logement par un professionnel de l’immobilier

En passant par un professionnel de l’immobilier, vous profitez d’une réelle expertise ainsi que d’un avis objectif sur votre bien immobilier. Après avoir contacté un professionnel, celui-ci va se rendre chez vous afin d’établir l’estimation. Suite à cette visite, le professionnel vous remettra un avis de valeur. Ce document se compose de deux ou trois pages reprenant les caractéristiques de votre bien et indiquant la fourchette de prix dans laquelle il se situe.