Prêt immobilier classique : les différents types

Prêt amortissable

Le prêt amortissable représente sans aucun doute le prêt immobilier classique le plus communément utilisé pour financer l’acquisition d’un logement. Sa popularité tient principalement de sa simplicité. Avec un prêt amortissable, l’emprunteur rembourse une partie du capital ainsi que les intérêts du crédit, les échéances sont fixes. Ainsi, lors de la dernière mensualité, le montant de l’emprunt immobilier est entièrement remboursé.

Lors des premiers mois de remboursement d’un prêt amortissable, la part des intérêts est conséquente (près de 50%) mais diminue au fur et à mesure pour laisser place au remboursement du capital. Les intérêts sont en effet calculés sur le capital restant dû, plus l’emprunteur rembourse son crédit, plus les intérêts diminuent.

Les modalités de fonctionnement du prêt amortissable sont variables d’un établissement bancaire à l’autre ce qui apporte une plus grande flexibilité aux emprunteurs. Ainsi, la durée, le taux d’intérêt, les conditions de remboursement du crédit sont différents selon les banques.

Sachez que pour un prêt amortissable, la durée d’emprunt impacte fortement le montant de vos mensualités et donc le montant de l’emprunt. En effet, plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt sera élevé. Toutefois, emprunter sur du long terme augmente votre capacité d’emprunt et diminue vos mensualités. Le choix de la durée de prêt s’opère selon vos objectifs, votre projet et vos ressources.

Le taux d’intérêt n’est pas le seul élément à considérer pour calculer le montant de l’emprunt. Les frais de dossier, les frais de garantie et l’assurance emprunteur sont également à prendre en compte.

Prêt In Fine

Le prêt In Fine est l’autre grand type de prêt immobilier classique auquel les emprunteurs ont recours, notamment pour un investissement locatif. Néanmoins, son fonctionnement diffère fortement du prêt amortissable. Explications.

Le prêt In Fine ne permet pas le remboursement du capital grâce aux mensualités. Ces dernières ne remboursent que les intérêts du crédit et l’assurance emprunteur. Le capital est quant à lui remboursé en totalité lors de la dernière échéance de prêt, en une fois donc.

Le grand intérêt du prêt In Fine est évidemment les faibles montants de mensualités à rembourser puisque le capital n’y est pas intégré. L’emprunteur a donc la possibilité d’épargner et de limiter considérablement son taux d’endettement. Le prêt In Fine est alors fréquemment utilisé pour les investisseurs locatifs qui possèdent déjà un crédit en cours.

Cependant, le montant des intérêts du prêt In Fine sont calculés sur le montant emprunté, et non pas sur le capital restant dû. Conséquence, les intérêts à payer sont relativement élevés, bien plus que pour un prêt amortissable.

A savoir, ce type de prêt immobilier classique ne peut excéder 20 ans.

Qui peut contracter un prêt In Fine ?

Si dans les faits chaque emprunteur peut souscrire ce type de prêt immobilier classique pour le financement de son logement, en réalité il est indispensable de se trouver dans une situation financière confortable. Les conditions de ressources des emprunteurs sont en effet un critère essentiel.

Comme énoncé précédemment, les intérêts d’un prêt In Fine sont élevés mais surtout, ce qui fait la particularité de ce type d’emprunt c’est le versement en une seule fois de la totalité du capital restant dû. En tant qu’emprunteur, il est essentiel d’épargner tout au long du prêt pour effectuer le remboursement du crédit d’un seul coup.

Prêt relais

Le prêt relais est un type de prêt immobilier classique mais dont l’utilisation dépend de situations spécifiques.

Il offre la possibilité à un emprunteur d’acquérir un nouveau bien immobilier avant de conclure la vente d’un autre. Dès le bien est vendu, le prêt relai doit être remboursé à travers une unique mensualité, grâce au montant perçu de la vente. Le remboursement de ce crédit est donc particulier.

Il faut considérer le prêt relai comme une avance financière facilitant l’acquisition d’un nouveau bien. Le plus souvent, le prêt relai représente 70% du prix du logement que l’emprunteur vend. Il est important de savoir qu’un prêt relais doit être remboursé dans un délai de 12 à 24 mois, soit deux ans maximum. C’est donc la durée dont l’emprunteur dispose pour vendre son bien.

Prêt relais : 3 types différents

Prêt relais sec

La banque vous accorde un prêt relais sec uniquement si le montant du bien à vendre est plus élevé que celui à acquérir. Ainsi, le prêt relai permet le financement d’un nouveau logement mais l’emprunteur peut choisir de fournir un apport personnel. Même si cette solution est avantageuse, le remboursement du crédit est plus coûteux puisque les intérêts à payer pour un prêt relais sec sont bien plus élevés, la durée de prêt étant très courte.

Prêt relais adossé

Dans ce cas, le logement à acquérir est plus coûteux que le bien à vendre. Il peut alors être nécessaire de compléter le prêt relais avec un autre prêt immobilier classique pour financer le nouveau bien. Le prêt adossé est alors moins onéreux qu’un prêt relais sec car les intérêts à verser concernent le prêt immobilier classique, sur une durée bien plus longue (15 ans-25 ans)

Prêt relais avec franchise totale

L’intérêt du prêt relais avec franchise totale est d’alléger les charges de l’emprunteur tant que le bien n’est pas vendu. Avec cette solution, un prêt relais et un prêt immobilier classique sont nécessaires. Grâce à la période de franchise, les intérêts ne sont pas à payer mensuellement mais en une fois à l’échéance du prêt, avec le capital emprunté.

Prêt modulable

Le prêt modulable constitue un autre type de prêt immobilier classique pour lequel le taux d’intérêt est fixe mais le montant des mensualités est modulable. L’objectif est de pouvoir augmenter ou diminuer les mensualités selon l’évolution des ressources de l’emprunteur. Cette modulation est possible durant la totalité du prêt et n'entraîne aucun frais.

Avec un prêt modulable, il est ainsi possible de suspendre le paiement des mensualités pendant 6 à 24 mois maximum si l’emprunteur éprouve des difficultés financières par exemple. Dès la fin de cette période, le remboursement du crédit reprend et la durée est décalée en fonction du nombre de mensualités suspendues.

Autre possibilité offerte avec un prêt modulable, augmenter le montant des mensualités de l’emprunteur de 20% à 30% en moyenne. L’intérêt est alors de réduire la durée de prêt et donc le coût du crédit. Toutefois, avec une mensualité plus élevée, le banquier veillera à ce que le taux d’endettement n’excède pas les 35% autorisés.

Le prêt modulable est proposé par tous les établissements bancaires qui encadrent les modalités de ce type d’emprunt. Fréquemment, les banques limitent la modulation des mensualités à une fois par an. Elle peut être faite lors de la date de la signature de l’offre de prêt ou à tout moment. Autre règle, les banques appliquent une période de franchise (de 6 mois à 1 an après la signature du prêt) pendant laquelle aucune modulation n’est envisageable.

Prêt lissé

Le prêt lissé est utilisé lorsque l’emprunteur à recours à plusieurs crédits immobiliers comme un prêt amortissable, un prêt à taux zéro, un prêt action logement... L’objectif de ce financement est d’aménager le remboursement du crédit afin d’optimiser le montant des mensualités et la durée des prêts.

L’emprunteur possède ainsi des mensualités fixes et constantes ce qui permet de gérer efficacement ses finances.

En effet, les durées de prêt et le montant des mensualités sont différents s’il s’agit d’un prêt immobilier classique ou d’un prêt aidé. Difficile d’y voir clair pour les emprunteurs, mais grâce au prêt lissé la lecture de leurs remboursements sera simplifiée.

Autre avantage du prêt lissé, il évite à l’emprunteur d’avoir à rembourser un montant d’un crédit très élevé lorsque les différents prêts se superposent.

Enfin, sans prêt lissé il existe un risque que la banque refuse la demande de prêt. En effet, elle tient compte de la mensualité la plus haute pour fixer le taux d’endettement de l’emprunteur. Or sans prêt lissé, la mensualité maximum peut être très élevée si plusieurs crédits sont à rembourser en même temps. Le prêt lissé limite donc le taux d’endettement et facilite l’accès au prêt immobilier.

Taux fixe ou taux variable, lequel choisir ?

Cette question revient sans cesse pour de très nombreux emprunteurs car le type de taux aura évidemment un impact sur le montant des mensualités. Comment choisir son taux d’intérêt pour rembourser son crédit immobilier sereinement ? Eléments de réponse.

Taux fixe

Le taux fixe est le plus communément utilisé (80% des prêts immobiliers) car il offre une certaine sécurité aux emprunteurs en cas de fluctuation du marché financier. Le taux est en effet identique sur toute la durée du prêt immobilier classique ce qui facilite la lecture de ses mensualités et évite de mauvaises surprises. Dès la signature de l’offre de prêt, vous connaissez le montant des mensualités, le coût total de l’emprunt et sa durée. Outre sa stabilité, le taux fixe facilite la comparaison entre les différentes offres.

Pour définir le taux fixe, les banques analysent le dossier comportant le profil de l’emprunteur (son âge, ses revenus, sa situation professionnelle), la durée du prêt, les conditions de ressources ou encore l’apport personnel.

Certes le taux fixe protège les emprunteurs d’une potentielle remontée des taux mais en cas de baisse, ils ne peuvent pas en bénéficier, sur le papier. C’est sans compter sur la renégociation de prêt immobilier qui apparaît comme une solution alternative permettant de diminuer son taux fixe pour profiter d’une baisse des taux d’intérêts.

Taux variable

Comme son nom l’indique, un taux variable évolue pour s’adapter aux fluctuations du marché bancaire. Il est facteur de l’indice de référence (Euribor) qui définit les évolutions des taux d’intérêts d’un prêt immobilier. Ensuite, les banques ajoutent à cet indice une marge comprise entre 1% et 3% selon le profil de l’emprunteur.

Opter pour un taux variable c’est accepter le risque d’une remontée des taux qui vient alourdir les mensualités. Mais le taux variable est surtout attractif en cas de baisse des taux d’intérêt, car il permet d’obtenir un taux plus bas qu’avec un taux fixe. Le montant des mensualités est ainsi allégé.

Autre avantage du prêt à taux variable, le taux d’intérêt de départ est plus bas que celui d’un taux fixe.

Vous l’aurez compris, tant que les taux sont bas, choisir un taux variable est avantageux mais sur une durée aussi longue que 20 ou 25 ans, il est quasi systématique d’être confronté à une hausse des taux.

Toutefois, pour limiter les risques inhérents au taux variable, il est conseillé de choisir un taux capé. Il s’agit de taux d’intérêts plafonds ou planchers qui limitent les évolutions trop importantes des taux. Le taux plancher protège la banque d'une éventuelle perte de revenus si les taux étaient amenés à baisser trop fortement.

Certaines banques offrent la possibilité à l’emprunteur de transformer son taux variable en un taux fixe, en respectant certaines conditions évidemment.