Prêt immobilier : primo accédants VS secundo accédants

Crédit immobilier primo accédant

Dans un premier temps on retrouve les primo accédants, des personnes qui souhaitent acheter pour la première fois un bien immobilier. Cette définition est à prendre avec des pincettes puisque dans les faits, une exception existe. En effet, les particuliers qui n’ont pas été propriétaires d’une résidence principale depuis plus de 24 mois, peuvent aussi être considérés comme des primo accédants.

Lorsque vous souhaitez acquérir un bien en empruntant à deux, il sera nécessaire que votre conjoint respecte aussi cette condition. Il faut noter que pour bénéficier d’un prêt primo accédant et des aides financières qui en découlent, le projet immobilier devra concerner l’achat de sa résidence principale.

Parmi ces aides, le PTZ est certainement la plus démocratisée. Elle permet à un primo accédant de profiter d’un crédit sans intérêt, selon le respect de conditions de ressources et d’une zone géographique précise. Toutefois, un PTZ ne finance pas la totalité de votre achat immobilier, mais seulement une partie. Pour compléter le reste de l’acquisition, d’autres crédits devront être contractés. Cette aide poursuit l’objectif de favoriser l'accès à la propriété même pour les ménages aux revenus modestes dans un logement ancien ou neuf.

D’autres aides, moins connues que le PTZ mais également avantageuses sont destinées aux emprunteurs primo-accédants. Parmi les prêts primo accédant, on retrouve le prêt d’accession sociale (prêt PAS) délivré aux ménages possédant des revenus modestes pour les aider à financer l’achat de leur résidence principale. Il peut s’agir d’un achat de logement ancien ou neuf. L’intérêt de cette aide est le taux de prêt plafonné qui limite le coût du crédit immobilier.

Le prêt action logement (PAL) complète un prêt immobilier standard pour là aussi acheter sa résidence principale (logement ancien ou neuf). Autre type de prêt primo accédant complémentaire, le prêt collectivité territoriale est accordé comme son nom l’indique par une collectivité (région, département ou commune) et permet de bénéficier d’un taux de prêt avantageux.

Enfin, les primo accédants au même titre qu’un autre emprunteur peuvent ouvrir un PEL sur lequel il est possible d’épargner régulièrement. Ce PEL donne droit à un taux de prêt fixe qui, potentiellement, peut être plus bas que les taux du marché en vigueur.

Aux prêts primo-accédants, s’ajoutent des aides de l’Etat qui ont objectif d’inciter les jeunes ménages à réaliser un achat de logement

• Les aides personnalisées au logement (APL) constituent une somme versée par la CAF aux propriétaires de leur résidence principale, neuve ou ancienne, qui vient réduire le montant de la mensualité.
• Les allocations de logement familial (ALF) poursuivent le même objectif, alléger la mensualité des primo accédants. L’aide est accordée si les emprunteurs respectent un plafond de ressources et achètent une résidence principale.
• Les allocations de logement sociales (ALS) sont quant à elles des aides destinées aux ménages qui ne peuvent bénéficier ni des APL ni des ALF. Elles sont versées par la CAF et facilitent le remboursement du prêt immobilier pour les acquéreurs d’une résidence principale (logement ancien ou neuf).

En plus de certains prêts primo accédant qui offrent des conditions d’emprunt avantageuses et d’aides de l’Etat, les ménages qui réalisent un achat de logement pour la première fois bénéficient d’un autre avantage, fiscal cette fois-ci. En effet l’Etat prévoit depuis 2006 une réduction de la TVA pour les ménages qui achètent un logement neuf. Habituellement de 20%, le taux de TVA est réduit à 5,5%. Toutefois pour bénéficier de cette réduction, 4 critères sont à respecter :

• L’achat du logement doit s’effectuer dans un périmètre géographique et temporel
• Un plafond de ressource est à respecter
• Le logement doit servir de résidence principale
• Le prix de vente ou de construction doit être respecté

Même s’il est difficile d’épargner pour un primo accédant, sachez qu’acheter sans apport relèvera d’un véritable parcours du combattant. Les établissements bancaires seront davantage susceptibles de rejeter le dossier de crédit immobilier primo accédant. Fournir un apport immobilier c’est l’assurance d’emprunter au meilleur taux.

Emprunt immobilier secundo accédant

Après s’être intéressé aux primo accédants, il convient de se pencher sur les secundo accédants. Un terme qui caractérise des personnes seules ou un ménage souhaitant s’orienter vers l’achat d’un appartement ou d’une maison pour la seconde fois. Généralement, ce type d’emprunteurs vendent leur résidence principale pour en acquérir une nouvelle. Une solution leur permettant de disposer d’un apport important pour ce second investissement immobilier et contracter un crédit immobilier secundo accédant inférieur à celui du premier achat.

Dans la majorité des cas, le secundo accédant sera susceptible d’emprunter au meilleur taux ou de réduire la durée de son prêt immobilier. Pourquoi ? Accorder un crédit immobilier aux secundo accédants limite les risques pour les établissements bancaires puisqu’ils disposent d’un profil rassurant (personnes proches de la quarantaine, situation financière stable remboursement d’un premier prêt immobilier).

Pour obtenir une estimation de l’offre de prêt à laquelle vous pouvez prétendre il est conseillé de s’orienter vers une simulation prêt immobilier.

Primo accédants et secundo accédants, les différences

Après avoir présenté les primo accédants et les secundo accédants, nous allons voir qu’en fonction du profil, les conditions d’emprunts seront différentes.

En théorie lors d’un premier achat immobilier, l’emprunteur que l’on considère comme primo accédant aura plus de chances d’obtenir un prêt immobilier qu’un secundo accédant du fait de son jeune âge. Cependant, l’âge ne sera pas le seul critère pris en considération puisque le salaire sera un élément déterminant. Lorsque l’on s’y intéresse, on s’aperçoit que les secundo accédants possèdent une situation généralement plus stable, et un salaire plus important (5 600 euros contre 4 200 euros pour un ménage primo accédant). Par conséquent, ils pourront emprunter au meilleur taux même si de nombreux autres facteurs relatifs au profil emprunteur entrent en compte. Par ailleurs, les banques sont conscientes que les primo accédants possèdent un fort potentiel d’évolution professionnelle et salariale puisqu’ils débutent souvent leur carrière.

Généralement, ce type d’emprunteurs peuvent bénéficier d’un financement correspondant à 100% voire 110% du montant de l’acquisition. Cependant, on estime que les primo accédants vont contracter un prêt permettant de financer leur bien à la hauteur de 72%. Pour ce qui est des secundo accédants, la part du prêt bancaire dans le financement sera moins importante (61%). En effet, le montant de leur apport personnel sera plus élevé du fait de leur forte capacité à épargner.

De plus, ces deux types d’emprunteurs ne se tournent pas vers les mêmes biens. On estime qu’un secundo accédant achètera un logement plus grand et plus cher (290 000 euros contre 200 000 euros pour un primo accédant). Dans tous les cas leur projet immobilier devra correspondre à leurs critères financiers et davantage lorsqu’ils sont primo accédants. En effet, l’une des principales conditions pour obtenir un crédit immobilier lorsque l’on achète un bien pour la première fois repose sur la différence entre le loyer payé actuellement et la nouvelle mensualité dont l’emprunteur devra s’acquitter.

Si le montant de l’apport personnel et le projet immobilier sont déterminants pour obtenir un prêt, les banques seront plus exigeantes par rapport aux jeunes actifs qui possèdent un contrat en CDD. Lorsqu’un banquier étudiera un dossier de prêt, il évaluera les risques de non-remboursement. De ce fait, s’il ne possède pas une situation stable (CDD, intérimaires, saisonniers) et décide d’acheter sans CDI, il lui sera plus difficile de prétendre à un emprunt immobilier. Pour maximiser ses chances il sera nécessaire de préparer ses arguments en amont et de présenter un dossier solide et dûment complété. Ce statut demande généralement davantage de pièces justificatives, permettant de prouver que vos revenus sont réguliers et que vous pourrez rembourser aisément votre emprunt.

Si les différences entre les primo accédants et secundo accédants sont nombreuses et notables, il faut garder à l’esprit que l’octroi du crédit immobilier sera délivré après une étude précise du dossier de l’emprunteur et se fera alors au cas par cas. Si vous souhaitez entreprendre un prêt immobilier, la simulation crédit de Le-Partenaire.fr, viendra confirmer ou infirmer la viabilité de votre projet immobilier.