Tout savoir sur les prêts aidés

Prêt accession sociale (PAS)

Dans la catégorie des prêts aidés, nous pouvons dans un premier temps évoquer le prêt accession sociale (PAS). Un crédit immobilier qui s’adresse aux personnes ayant des revenus modestes et qui souhaitent acquérir leur résidence principale. Le prêt PAS est distribué par des établissements financiers possédant une convention avec l’Etat. Son principal objectif repose sur l’achat d’un bien immobilier, même s’il permettra aussi de réaliser des travaux de rénovation ou d’adaptation au handicap. De ce fait, ce crédit accession concerne aussi bien un achat immobilier dans le neuf ou l’ancien. Pour profiter de cet avantage, il sera nécessaire de respecter diverses conditions.

Détails des conditions du prêt accession sociale

A l’image des prêts aidés, l’obtention du prêt PAS est très encadrée. Voici les principales conditions à remplir pour voir votre dossier de prêt accepté.

Tout d’abord, il faut savoir que le prêt accession sociale sera accordé uniquement aux Français ou étrangers possédant un titre de séjour et souhaitant acquérir leur résidence principale. Cela est à nuancer puisque depuis le 1^er janvier 2016, 6 ans après l’investissement réalisé à l’aide du prêt accession sociale, le bien pourra être mis en location, ou faire office de local professionnel et commercial.

Pour déterminer si vous pouvez bénéficier ou non de ce crédit accession, il faudra regarder si vous respectez le plancher et le plafond fixés. A noter qu’ils sont identiques à ceux du prêt à taux zéro. Vos revenus devront alors atteindre un montant minimum et maximum et cela en fonction du nombre de personnes dans votre foyer et de la localisation de votre logement (zone A, B1, B2, C). La banque en charge de votre dossier de prêt analysera et additionnera les revenus fiscaux de référence de l’ensemble des occupants, qui devront être au moins équivalents à un neuvième de votre achat immobilier.

Même si vous respectez l’ensemble des conditions évoquées, la banque se réserve le droit de refuser votre demande de prêt PAS si votre dossier de prêt ne répond pas à leurs critères comme un taux d’endettement trop important ou une situation professionnelle instable.

Les spécificités du prêt accession sociale

Combien d’année pour rembourser un prêt PAS et à quel taux d’intérêt ?

Un prêt accession sociale peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 30 ans. Comme un crédit classique, il peut être contracté à échéances modulables, à taux fixe ou à taux variable. De ce fait si le contrat comprend une clause de modulation ou d’évolution des taux selon la conjoncture économique, l’allongement de la durée de prêt ne pourra être supérieure à 5 années et dépasser un délai de remboursement de 35 ans.

Des taux variables et des taux fixes doivent être déterminés par les banques, généralement équivalents à ceux des prêts immobiliers classiques. Cependant, étant réglementés ils ne pourront jamais dépasser un taux maximum comprenant un taux de référence et une marge.

Quel montant emprunter avec un prêt accession sociale ?

Contrairement à d’autres types de prêts aidés, le prêt PAS permet de financer l’intégralité d’un achat immobilier. Cette affirmation est à prendre avec des pincettes puisque les frais de notaire, les frais d’hypothèque ainsi que les frais d’agence ne pourront pas être payés grâce au prêt accession sociale.

Cependant, il sera nécessaire d’emprunter une somme minimum. Si vous souhaitez réaliser un achat immobilier dans le neuf, le montant minimum du prêt accession sociale devra être de 4 500€, de 1 500€ pour des travaux d’amélioration et de 4000€ pour entreprendre des travaux au sein d’un logement de plus de 10 ans.

Les avantages du Prêt PAS

L’obtention des prêts aidés n’est pas toujours évidente, mais offre généralement de nombreux avantages pour les emprunteurs. Voici ceux du prêt accession sociale :

• Frais de dossier réduits : contrairement à un prêt immobilier classique comprenant des frais de dossier importants, pour un prêt PAS ils ne pourront dépasser les 500€
• Frais de garantie réduits : accordé par l’état pour diminuer le coût de l’achat immobilier, le prêt PAS vous exonère de la taxe de publicité foncière. Un avantage non négligeable lorsque l’on sait qu’elle représente environ 0,71% du prix hors de l’acquisition.
• Bénéficiez des aides aux logements : grâce au prêt PAS vous pouvez devenir propriétaire et bénéficier de l’aide personnalisée au logement (APL).

Prêt conventionné

De la famille des prêts accession, le prêt conventionné (PC) est un moyen pour financer l’intégralité du coût de son projet immobilier et cela sans conditions de ressources. Comme le prêt PAS, il peut être délivré par les organismes financiers possédant une convention avec l’Etat. Il permet d’effectuer un achat immobilier dans le neuf ou l’ancien, mais aussi de réaliser des travaux de rénovation.

Quels projets financer avec le prêt conventionné ?

Après avoir déterminé votre projet immobilier, vous décidez de vous renseigner sur les diverses solutions pour le financer. Le prêt conventionné permettra de couvrir les coûts de plusieurs types d’investissements immobiliers. Contrairement à d’autres prêts aidés, le PC offre l’avantage de réaliser des projets variés. Il permet l’achat ou la construction d’un bien neuf pour en faire sa résidence principale, l’achat d’un logement ancien faisant office d’habitation principale, destiné à la location, ou encore à réaliser des travaux d’amélioration et de rénovation énergétique.

Le PC étant destiné en priorité aux acquéreurs de leur résidence principale, vous ne pourrez pas le louer pendant les 6 années qui suivent votre investissement. Cependant, il existe des exceptions, permettant de vous affranchir de cette obligation telles qu’une séparation si vous étiez marié ou pacsé, si vous connaissez une période de chômage supérieure à un an, si vous êtes en incapacité de travailler, en invalidité ou encore si la localisation de votre lieu de travail change et implique un temps de trajet d’au moins 1h30 ou 50km pour vous y rendre.

Cette mise en location est tout de même très encadrée et doit respecter plusieurs conditions. Ce logement correspondant à votre ancienne résidence principale doit devenir la nouvelle de vos locataires, le bail de location ne pourra être supérieur à 6 ans, le montant du loyer ne peut être supérieur aux plafonds fixés pour les logements sociaux et la somme des revenus fiscaux de vos locataires devra correspondre au plafond attribué aux logements sociaux.

Les caractéristiques du prêt conventionné

Temps de remboursement d’un prêt PC et taux d’intérêt

Le délai de remboursement du PC est assez large puisqu’il peut aller de 5 à 30 ans. Des négociations peuvent être envisagées avec la banque pour rembourser votre crédit immobilier en moins de 5 ans ou à l’inverse allonger la durée jusqu’à 35 ans. A l’image d’un crédit classique, il peut être à taux fixe ou à taux variable, amené à varier en fonction de la banque sélectionnée et de la qualité de votre dossier de prêt.

Les prêts aidés étant accordés par l’Etat, les taux d’intérêts déterminés par les banques ne pourront dépasser des plafonds. En 2020 le plafond du taux variable est de 2,45% et cela quel que soit la durée de remboursement. Quant au taux fixe, il est différent selon la durée du crédit immobilier puisqu’il atteint 2,45% lorsqu’elle est inférieure à 12 ans, 2,65 % entre 12 et 25 ans, 2,80 % entre 15 et 20 ans et 2,90% pour une durée supérieure à 20 ans.

Un investissement locatif est-il envisageable avec un PC ?

Les prêts aidés accordés par les établissements financiers ayant une convention par l’Etat sont normalement destinés à financer la résidence principale de l’emprunteur. Cependant, le prêt conventionné est une exception puisqu’il peut être contracté pour réaliser un investissement locatif. Comme nous avons pu l’évoquer précédemment, cette opération est viable uniquement si votre logement devient la résidence principale de votre locataire. Par conséquent, il ne sera pas possible de contracter un prêt conventionné en espérant de louer en Airbnb ou en résidence secondaire par exemple.

Peut-on encore bénéficier des APL avec le prêt conventionné ?

Comme plusieurs types de prêts aidés, le prêt conventionné offrait un gros avantage puisqu’il donnait le droit à l’aide personnalisée au logement (APL). Vous pouviez en profiter si vous ne dépassiez pas les conditions de ressources de cette aide, si votre bien se trouvait en zone 3 et si vous votre achat immobilier concernait un logement ancien. Cependant, vous l’avez peut-être remarqué par le temps employé, depuis le 2 janvier 2020 le PC ne permet plus de profiter des APL. L’avantage du PC est donc remis en cause par un bon nombre d’emprunteurs.

Est-il préférable de se diriger vers un crédit classique ou un prêt conventionné ?

La meilleure option entre un PC ou un prêt immobilier classique dépendra principalement de votre profil, de votre dossier de prêt et du TAEG proposé par les établissements bancaires. Cependant, au vu des taux d’intérêts très bas d’un crédit classique, il est sans aucun doute préférable de vous orienter vers ce type de crédit immobilier. Toutefois, s’ils augmentent, le prêt conventionné pourra probablement devenir une solution de financement rentable.

Le prêt épargne logement

L’ouverture d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL) permet à son propriétaire de contracter un prêt épargne logement. Ils se démarquent par leurs spécificités. En effet, ils se déroulent en deux étapes, ils vous permettent dans un premier temps d’épargner et ensuite d’emprunter avec un taux fixé dès l’ouverture de votre produit d’épargne. Ce dispositif est encadré par plusieurs conditions et offre des avantages à l’emprunteur. Tour d’horizon.

Quels achats immobiliers sont finançables avec un prêt épargne logement ?

Le prêt épargne logement fait partie des prêts aidés permettant de financer uniquement les opérations liées aux résidences principales, c’est-à-dire des logements occupés au moins 8 mois par an par le bénéficiaire du prêt.

• Les acquisitions, constructions, extensions et rénovations d’une habitation principale entrent dans le cadre du prêt épargne logement.
• Les achats de parking à moins d’un kilomètre de la résidence principale d’un logement à une SCI si ce dernier a pour but de devenir la résidence principale de l’emprunteur.
• L’acquisition de parts dans une SCPI si son patrimoine est dédié à 90% à l’habitation.

Les PEL et CEL depuis le 1^er mars 2011

• L’achat ou la construction d’une résidence secondaire neuve
• La rénovation ou extension d’une résidence secondaire déjà construite
• L’acquisition d’une résidence de tourisme, établissement commercial d’hébergement classé, qui est exploité en permanence ou de façon saisonnière

Comment fonctionne un prêt épargne logement avec un PEL/CEL ?

Le CEL possède un faible taux de rémunération (0,50 %), un montant maximal de 15 300 € (ce qui est peu élevé) mais un taux de prêt qui s’avère intéressant.

Pour emprunter grâce au PEL, il est nécessaire de respecter une durée d’épargne d’au moins 4 ans et sur 10 ans maximum. Toutefois, passé ce délai il n’est plus possible d’effectuer de virements mais le PEL continue de produire des intérêts pendant 5 ans. Il s’agit alors d’effectuer des versements réguliers :

• 225 euros lors de l’ouverture du PEL
• Au moins 540 euros par an soit :
  • 45 euros par mois
  • 135 euros par trimestre
  • 270 euros par semestre

L’avantage du PEL est qu’il offre un taux de rémunération sur l’épargne, équivalent à 1,5% depuis 2016.

Quoi qu’il en soit, le montant maximal des versements s’élève à 61 200 euros.

Pendant la totalité du PEL, le titulaire du compte accumule des droits à prêts. Concrètement, il s’agit d’intérêts acquis qui déterminent le montant du prêt épargne logement à souscrire. Depuis 2018 le taux du PEL atteint 2,20%. Ce taux ne varie pas selon la durée de prêt et reste applicable même dans le cas où le crédit immobilier est contracté des années après. C’est donc l’assurance d’obtenir un prêt à un taux limité même en cas d’augmentation des taux d’intérêts.

Le prêt épargne logement permet d’obtenir un prêt d’un montant maximal de 92 000 euros. Un crédit classique doit donc compléter le prêt épargne logement.

Comment fonctionne l’imposition d’un PEL ?

Les particuliers ouvrant un plan épargne logement (PEL) en 2018 se verront appliqués un prélèvement forfaitaire unique à hauteur de 30% sur les intérêts de leur PEL dès la première année.

Tous les PEL ouverts avant 2018 gardent leur fiscalité actuelle : Les PEL ouverts avant le 1er janvier 2018 continueront à être exonérés d’impôts sur le revenu jusqu’à leur 12ème anniversaire. Au-delà de ces douze ans, les intérêts produits par le PEL seront imposés.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est probablement le plus connu des prêts aidés. Il s’agit d’un crédit accession qui a pour objectif de faciliter l’accès à la propriété des personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur logement depuis plus de deux ans et dont les ressources sont plus modestes.

Quels sont les logements concernés par le PTZ ?

Le prêt à taux zéro ne peut être utilisé que pour une résidence principale. Mais celle-ci peut être neuve, en construction ou ancienne. Dans le dernier cas, des travaux seront obligatoirement à réaliser et dont le montant représente 25% du coût de l’opération. Ces travaux doivent être réalisés par des professionnels, il est donc nécessaire d’obtenir en amont des devis d’artisans pour contracter le PTZ. Précision importante, le PTZ dans l’ancien ne peut être utilisé que dans les zones B2 et C.

Quelles sont les conditions de ressources pour accéder au PTZ ?

Pour obtenir un PTZ, les revenus de l’emprunteur ne peuvent excéder un plafond qui dépend du nombre de personnes dans le foyer et la zone où se situe le logement. Le dossier de prêt pour un PTZ est donc étudié à la loupe par votre banque.

Plus précisément, les revenus à considérer pour le prêt à taux zéro sont le total des revenus fiscaux de référence de l’emprunteur et des autres occupants du logement si bien évidemment ils ne sont pas rattachés fiscalement à l’emprunteur.

Dans tous les cas, les revenus fiscaux à prendre en compte correspondent à ceux de l’année N-2.

Combien emprunter avec un PTZ ?

Le PTZ est un crédit accession, il est alors nécessaire de contracter un prêt immobilier classique pour financer l’acquisition du logement. Appartenant aux prêts aidés, les intérêts du PTZ sont payés par l’Etat ce qui limite considérablement le coût du crédit immobilier pour les emprunteurs puisque seul le capital emprunté est à rembourser. Toutefois, la part du PTZ dans la totalité du financement est limitée à 40% pour les zones A, Abis et B1 et à 20% pour les zones B2 et C.

Le montant du PTZ varie donc selon la zone où se situe le logement mais également du nombre de personnes qui habitent dans le logement. Le montant du PTZ dans le coût total de l’opération est alors compris entre :

• Zone A et Abis : 60 000 € et 138 000 €
• Zone B1 : 54 000 € et 124 400 €
• Zone B2 : 22 000 € et 50 600 €
• Zone C : 20 000 € et 46 000 €

Contacter un courtier pour obtenir un PTZ

Ce crédit accession est un réel avantage pour les primo accédants qui souhaitent financer leur premier achat immobilier. Toutefois, il peut être difficile de comprendre toutes les modalités et conditions d’un PTZ. Contacter un courtier est alors une solution pertinente.

Le rôle du courtier est de vous conseiller pour contracter le meilleur financement possible, aux conditions les plus favorables. De plus, il vous guide et vous accompagne dans le montage de votre dossier de prêt, selon votre profil, vos ressources et votre projet. Il vous aidera à savoir si vous êtes éligible au PTZ et à comprendre le fonctionnement de ce crédit accession.

Avec un courtier, vous optimisez votre dossier de prêt et par conséquent, augmentez vos chances d’obtenir votre crédit immobilier auprès d’une banque.

Prêt action logement

Le prêt action logement (PAL), autrefois nommé prêt 1% logement ou employeur, est destiné aux salariés du secteur privé et plus particulièrement aux entreprises ayant plus de 10 employés. Accordé sous conditions et contre une cotisation, l’entreprise aide à financer un achat immobilier. Ce type de prêt immobilier au taux attractif, permet pour le salarié d'accroître son apport personnel et de couvrir une part l’acquisition de sa résidence principale.

Les caractéristiques du prêt action logement

Le PAL ne permet pas de financer l’intégralité d’un projet immobilier, mais grâce à ses taux très attractifs, il viendra compléter de façon conséquente votre apport personnel. Vous pourrez ainsi bénéficier de meilleures conditions d’emprunt lorsque vous allez contracter un crédit classique ou un crédit accession pour financer votre projet. Pour profiter de cet avantage non négligeable, il faudra vous y prendre à l’avance puisque dans certaines entreprises il existe des listes d’attente pour obtenir votre prêt action logement .

Taux du PAL et durée de remboursement

Depuis septembre 2020, le taux du prêt action logement longtemps fixé à 1% a diminué pour atteindre 0,5%. L’emprunteur devra ajouter à ce taux d’intérêt nominal, le coût de l’assurance de prêt immobilier.

Lorsqu’un emprunteur se dirige vers le prêt action logement, il s’engage à le rembourser sur une durée maximum de 25 ans.

Quel montant emprunter avec le PAL ?

Il y a encore quelques temps, il était indispensable de considérer les revenus, le foyer, et la situation géographique des emprunteurs pour déterminer le montant du PAL. Le dossier de prêt et le profil de l’emprunteur étaient donc étudiés scrupuleusement. La prime pouvait varier de 7 000 à 25 000 euros selon la zone géographique et pouvait couvrir 30% du coût total de l’achat immobilier.

Cependant, depuis le mois de septembre 2020 le montant maximum du prêt action logement ne dépend plus revenus du ménage et de leur localisation. Celui-ci est désormais fixé à 40 000 euros pour tous et peut financer jusqu’à 40% d’une acquisition ou construction. Pour ce qui est des projets liés à un agrandissement, le PAL est limité à 20 000 euros.

Les conditions d’obtention du prêt action logement

S’il est nécessaire de travailler au sein d’une entreprise privée ayant plus de 10 salariés, il faudra aussi respecter des plafonds de ressources définis selon la zone géographique et la composition du ménage des emprunteurs. De plus, pour pouvoir profiter de cette aide il faudra que l’acquisition (neuf ou ancien) concerne un bien immobilier ayant une étiquette énergétique comprise entre A et E.

Par ailleurs, selon action logement il est tout de même possible de profiter des avantages du PAL et cela même si vous dépassez les plafonds de ressources réglementaires évoqués ci-dessus. Cela concerne principalement les ménages possédant un logement ancien et souhaitant effectuer des travaux de rénovation énergétique. Cependant, avant leur réalisation il sera nécessaire de procéder à un diagnostic de performance énergétique attestant que la rénovation du logement permettra d’atteindre au moins la classe E.

Quel type de projet financer avec le PAL ?

Comme de nombreux prêts aidés, le prêt action logement permet de financer des projets divers et variés. Il concerne l’achat de sa résidence principale (neuf ou ancien) nécessitant des travaux ou non, l’accession sociale à la propriété, l’accession en bail réel et solidaire ou encore l’agrandissement de son habitation.