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Malgré la hausse successive des taux de crédit immobilier, l’année 2022 s’annonce à nouveau historique pour le marché de l’immobilier. Beaucoup d’observateurs s’attendent à une nouvelle dynamique en 2023, avec notamment une baisse des prix dans certaines régions. Les zones les plus tendues en termes de disponibilité d’offres risquent de continuer à voir leurs prix croître. Décryptage.
En 2022, 1,1 million de transactions immobilières ont été enregistrées, ce qui ferait de cette année la seconde meilleure en volume après l’année 2021, où le record de 1,17 millions de biens immobiliers avaient été vendus.
En effet, en 2021, le marché de l’immobilier a été particulièrement dynmaique malgré une hausse des prix de près de 5,6 % en moyenne sur une année et ce malgré l’accumulation de mauvaises nouvelles depuis plusieurs semaines.
Entre la guerre en Ukraine, l’inflation de près de 6 % ou encore la hausse des coûts de l’énergie, les nuages gris n’ont pas découragé l’ensemble des emprunteurs. En effet, l’impact de la crise économique et énergétique vécue en 2022 n’a que peu de répercussions sur le marché immobilier contrairement aux hausses successives des taux de crédit.
En 2022, dans le paysage immobilier sont apparues plusieurs mesures qui pourraient impacter de manière forte le marché, comme par exemple l’obligation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), de ne pas dépasser 35 % de taux d’endettement, les taux d’usure faibles ou encore la forte hausse de l’apport personnel demandé.
Ces difficultés ont d’ailleurs commencé à peser de manière importante sur le marché et notamment la production de crédits immobiliers à partir de la fin de l’été. En effet, on peut observer une chute de 32 % entre août et septembre 2022 par rapport à la même période en 2021.
Avec une hausse des taux qui s’est clairement installée en 2022 et ne semble pas vouloir s’en aller pour 2023, les difficultés d’emprunt vont elles aussi perdurer. Alors que les taux de crédits sur une durée de 20 ans, se situent en moyenne aux alentours de 1,80 % et se rapprochent fortement des 2 %, de nombreux experts estiment que les taux de crédit immobilier en 2023 se stabiliseront aux alentours de 2,45 % à la fin de l’année après avoir connu quelques remous.
Souvent lorsqu’on parle d’augmentation des taux de crédit immobilier, on parle aussi d’une baisse du pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs, bien que ceux-ci tentent de trouver des moyens de substitution. Par exemple ils peuvent revoir entièrement leur projet ou encore acheter plus petit…
Cependant, bien que ces solutions soient envisageables, elles ne sont pas pérennes. En effet, si les acheteurs se trouvent bloqués, notamment par le taux d’usure, il va falloir envisager d’autres solutions, comme une baisse des prix qui pourrait être de l’ordre de 10 à 20 %.
Bien que cette solution soit envisagée, elle ne sera pas appliquée de suite, en effet, il faut prendre ne compte le temps que le vendeur accepte de baisser son prix, certains acheteurs sont pressés et sautent sur la première occasion quand d'autres acheteurs plus aisés se préoccupent moins des prix. La situation peut ainsi encore tenir quelques semaines avant d’envisager cette baisse de prix.
Les professionnels du secteur s’accordent pour dire que cette baisse devrait concerner surtout les marchés ayant fortement monté ces dernières années comme notamment les grandes villes où les prix ont atteint des niveaux très élevés.
Par exemple, on estime qu’à Paris, on va pouvoir observer une baisse de prix de l’ordre de 3 %. Pour ce qui est des 10 plus grandes villes de France, celles-ci ne devraient voir leurs prix augmenter que d’1 % sur les 12 prochains mois.
Après une baisse modérée en 2022, 2023 devrait continuer sur cette dynamique. En effet, on estime qu’en 2023, le nombre de transactions immobilières connaîtrait une baisse de 15 %, on repasserait alors à nouveau sous la barre des 1 million. On se rapprocherait alors des chiffres de 2020.
Cependant, il est encore bien trop tôt pour penser que le marché vendeur aujourd’hui, deviendrait un marché acheteur. En effet, le stock de logements disponibles a fortement baissé, la baisse enregistrée est de 40 % par rapport à octobre 2018.
