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Le mode de calcul du taux d’usure va-t-il enfin évoluer ? C’est en tout cas ce qu’espèrent tous les professionnels du secteur et bien évidemment les emprunteurs. Les choses pourraient enfin bouger puisque le ministre du Logement Olivier Klein et le gouverneur de la Banque de France ont prévu de se retrouver pour échanger sur l’urgence de modifier le mode de calcul de ce fameux taux d’usure.
Cela fait plusieurs mois déjà que le taux d’usure bloque de très nombreux emprunteurs dans leur achat immobilier. Ce taux correspond au seuil maximum auquel les banques ont l’autorisation de prêter. Or l’inadéquation entre le taux d’usure et la très forte hausse des taux contraint les banques à refuser un nombre conséquent de dossiers de prêt immobilier. Malgré une réévaluation importante au 1er octobre (3,05% pour un crédit immobilier de plus de 20 ans et 3,03% pour un prêt immobilier inférieur à 20 ans), le taux d’usure reste aujourd’hui inadapté à la réalité des taux immobiliers pratiqués. L’enjeu n’est donc pas simplement d’augmenter le taux d’usure mais bien de repenser son mode de calcul.
Si l’utilité du taux d’usure pour protéger les consommateurs n’est pas remise en cause, c’est loin d’être le cas pour son mode de calcul. En effet, basé tous les trimestres, le taux d’usure est calculé selon la moyenne des taux de crédit immobilier appliqués lors des 3 derniers mois et réhaussée d’un tiers. Néanmoins dans un contexte de hausse des taux immobiliers très forte, un réel décalage se créé et de nombreux dossiers de prêt ne peuvent plus être acceptés car supérieurs au taux d’usure. C’est ce qu’on appelle l’effet ciseau.
Autre problématique, le taux d’usure tient compte de l’ensemble des frais de crédit immobilier comme les frais de dossier, la garantie, les frais de courtage et bien évidemment l’assurance emprunteur, en plus du taux nominal. C’est celle-ci qui, dans la plupart des cas, fait dépasser le TAEG par rapport au taux d’usure. Le coût d’une assurance emprunteur pèse lourd dans un crédit immobilier et certains profils (emprunteurs de plus de 50 ans ou ayant des problèmes de santé) se voient appliquer un taux d’assurance très élevé qui alourdit le coût d’emprunt.
Ajoutée à des facteurs conjoncturels (guerre en Ukraine, inflation), l’inadéquation entre le taux d’usure et les taux immobiliers pourrait provoquer une très forte baisse de la production de crédits immobiliers et donc des transactions immobilières. Celle-ci ayant déjà commencé sur cette fin d'année.
Afin d’éviter cette situation qui pénaliserait tout un ensemble de professionnels et les ménages français contraints de rester locataires, le ministre du Logement Olivier Klein, a fixé un rendez-vous avec le gouverneur de la Banque de France. Son objectif ? « Voir si le mode de calcul du taux d'usure tous les trimestres n'est pas trop long, explique-t-il. Voir si on peut être plus en phase avec le quotidien et la réalité". Au-delà du taux d’usure, le ministre du Logement souhaite également évoquer l’ensemble des freins à l’emprunt et notamment le taux d’endettement.
Dans le même temps, plusieurs courtiers ont déjà émis des propositions pour revoir le mode de calcul du taux d’usure comme retirer purement et simplement l’assurance emprunteur dans le calcul du TAEG. Il est vrai que depuis la loi Lemoine, le coût de l’assurance emprunteur a augmenté malgré un accès simplifié au plus grand nombre.
Désormais, c’est à la Banque de France d’analyser cette situation préoccupante qui pourrait s’aggraver dans les mois à venir. La hausse des taux devrait en effet se poursuivre pendant une majeure partie de l’année 2023.
