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Depuis 1 an, le marché du crédit immobilier connait de grands bouleversements. Il est temps aujourd’hui de faire un état des lieux des marqueurs négatifs et quels sont les motifs d’espoir pour les emprunteurs.
Facteur déterminant qui entrainé la baisse de la demande immobilière : la hausse des taux d’intérêt extrêmement forte et rapide enregistrée sur le marché du crédit immobilier français. Durant l’été 2021, le taux moyen d’un crédit immobilier s’élevait autour de 1,10%. Deux ans après, le taux moyen d’un prêt sur 20 ans s’établit autour de 3,8%. La hausse continue des taux immobiliers, entamée pour lutter contre l’inflation a lourdement touché le pouvoir d’achat des ménages.
Le coût de la vie ayant fortement augmenté par ailleurs, acquérir sa résidence principale en 2023 est réservé qu’aux meilleurs profils, disposant d’un apport et d’une épargne conséquente ;
Si les taux de crédit immobilier ont fortement augmenté, les prix de l’immobilier eux n’ont que très peu évolué. Seule une légère baisse commence à se faire sentir actuellement mais qui reste bien insuffisante pour contrer la hausse des taux. Les prix se sont donc maintenus à un niveau relativement élevé ce qui a davantage pénalisé les emprunteurs.
Ainsi, depuis la crise du covid, les Français ont perdu en moyenne 25 m² de pouvoir d’achat immobilier. Ce niveau varie évidemment selon les villes mais cela témoigne en 3 ans à quel point la capacité d’emprunt des Français se retrouve fragilisée.
Conséquence également de la hausse des taux et des prix élevés et des règles d’octroi du crédit immobilier (35% d’endettement maximum), de très nombreux dossiers de prêt sont actuellement refusés (près de 1 sur 2).
La mensualisation du taux d’usure adoptée en février et prolongée jusqu’en 2024 a permis de considérablement limiter le nombre de refus de prêt pour le motif d’un TAEG supérieur au taux d’usure. Le nouveau seuil de l’usure de juillet s’élève à 5,09% pour les prêts de 20 ans et plus. Une très forte augmentation entre le taux d’usure et celui de juillet qui permet aux banques de rehausser leurs taux et donc de retrouver une marge sur la production de crédit immobilier.
Oui les taux sont à un niveau bien plus élevé qu’il y a quelques années mais la hausse pourrait enfin ralentir dans les prochains mois. Pourquoi ? Le OAT qui servent de référence aux établissements bancaires afin de déterminer les taux qu’elles appliquent aux particuliers, commencent à se stabiliser. Or pendant leur hausse, les banques avaient choisi de limiter leur production de crédit immobilier estimant qu’octroyer un prêt n’était pas suffisamment rentable. Si la stabilisation des OAT s’inscrit dans la durée, certaines banques pourraient envisager d’à nouveau reprendre la production de crédit. L’accès à l’emprunt pourrait alors être légèrement simplifié pour les acquéreurs, qui devront toutefois se confronter aux normes du HCSF.
