Simulation Prêt Immobilier

Emprunt immobilier : les formalités

L’achat immobilier constitue un moment de vie important pour un particulier, du fait de son investissement conséquent. La souscription d’un crédit immobilier est généralement nécessaire, or cette opération financière peut paraître complexe.

Naturellement, une demande de prêt immobilier nécessite la construction d’un dossier. Celui-ci permettra aux établissements bancaires de décider si vous êtes ou non en capacité d’emprunter. Il conviendra de rassembler de nombreuses pièces justificatives relatives à votre situation familiale, situation professionnelle, projet immobilier et à vos ressources financières non professionnelles. La concrétisation de votre projet immobilier dépendra évidemment des éventuels risques que votre profil représente pour la banque, mais aussi de la qualité de votre dossier de prêt immobilier. Grâce au montage d’un dossier de prêt immobilier exemplaire et dûment complété, vous gagnerez un temps conséquent lors du traitement de votre demande et mettrez toutes les chances de votre côté pour l’obtenir.

Par ailleurs, pour bénéficier des meilleures conditions de prêt immobilier il ne suffit pas de savoir comment construire son dossier de banque. En effet, d’autres éléments sont déterminants lors de la souscription et du calcul du prêt.

Ainsi l’apport immobilier est devenu essentiel afin d’obtenir votre prêt immobilier. Il permet de financer les frais qui entourent un crédit immobilier comme les frais de notaires, les frais de garanties et de dossier.

Cependant, ce ne sont pas les seuls frais à prendre en considération lors de la souscription d’un crédit immobilier. Bien que non obligatoire juridiquement, l’assurance prêt immobilier permettra de prendre en charge vos mensualités, si vous êtes en incapacité de rembourser. Il s'agit d’un coût majeur sur la totalité de votre crédit immobilier. Trouver la meilleure assurance crédit pour bien vous protéger et sans alourdir le coût de votre emprunt est vivement conseillé.

Réaliser une simulation prêt immobilier en utilisant une calculatrice crédit peut vous permettre de prendre connaissance de l’ensemble des frais liés à votre projet immobilier. Une solution pour connaître le coût global de votre crédit avant même d’entreprendre d'éventuelles démarches.

Un emprunt immobilier, nécessite évidemment d’être remboursé via le versement de mensualités qui comprennent le capital emprunté et les intérêts. Toutefois, différentes modalités de remboursement d’un crédit immobilier existent (remboursement anticipé, remboursement modulable). Envisager toutes les possibilités permet de choisir la meilleure option adaptée à vos critères.

Comment est calculé le taux d'intérêt de votre prêt immobilier ?

Le taux d’intérêt correspond à la rémunération de la banque. Lorsque vous souscrivez votre prêt immobilier vous êtes obligés de rembourser ces intérêts. Il est donc important d’obtenir le taux de crédit immobilier le plus faible possible afin de réduire le coût total de votre emprunt.

Différents éléments pèsent sur le calcul de votrer taux d'intérêt.

• Vous avez la possibilité de choisir un taux fixe, qui reste identique durant l’intégralité du contrat. Vous pouvez aussi opter pour un taux variable qui peut être révisé par la banque en fonction d’un indice de référence qui fixe le montant du taux. Dans ce cas, votre taux crédit immobilier sera limité par un taux minimum et un taux maximum pour plus de sécurité.
• Les emprunteurs optent le plus souvent pour un taux fixe car ils sont attractifs en ce moment et parce qu’ils offrent plus de sécurité.
• Les taux d’intérêts sont calculés selon les taux des marchés financiers qui fixent la tendance à suivre pour les organismes bancaires. Les frais de création de votre dossier entrent également en compte pour le calcul du taux d’intérêt. Ils varient selon les banques, c’est pourquoi il est important de comparer les différentes offres ou de faire appel à un courtier immobilier pour le calcul du prêt.
• Le taux d’intérêt est également impacté par la durée de votre crédit immobilier. Les mensualités seront plus faibles si vous choisissez une durée d’emprunt courte. Même si une longue durée d’emprunt pèse moins sur votre budget mensuel, le montant total remboursé sera au final plus important car les intérêts seront plus élevés.
• Enfin, votre profil influence fortement le taux appliqué à votre prêt immobilier. Plus votre profil est risqué plus le taux pratiqué sera élevé. Le fait de posséder une situation stable (CDI, co-emprunteur, bonne tenue des comptes, aucun découvert) confère aux banques une confiance dans votre capacité de remboursement, ce qui diminuera votre taux crédit immobilier.

Comment est calculée la capacité d'emprunt immobilier ?

Pour mener à bien son projet immobilier, il est impératif de calculer sa capacité d’emprunt directement liée à sa capacité de remboursement. Celle-ci déterminera le montant du prêt et le taux que vous pourrez obtenir en ayant un reste à vivre suffisamment conséquent, pour ne pas vous retrouvez dans une situation financière délicate.

Le reste à vivre est un élément essentiel pour les établissements bancaires, puisqu’il représente le montant que vous disposez après avoir payé l’ensemble de vos charges. S’ils y accordent autant d’intérêt c’est pour éviter tout risque de non-remboursement.

Pour calculer votre capacité de remboursement il existe une formule de calcul, à première vue relativement simple à mettre en application : Revenus – charges fixes = capacité de remboursement

Cependant, si de nombreux simulateurs sont proposés en ligne, c’est que l’application de cette formule n’est pas aussi facile qu’elle en a l’air. En effet, de nombreuses données sont à prendre en considération et agissent mutuellement sur le calcul de votre capacité de remboursement.

On retrouve par exemple le montant du prêt, le taux d’endettement, la durée de prêt, le montant de votre apport personnel, le type de prêt contracté (taux variable, taux fixe), votre état de santé, votre âge…

En utilisant une simulation prêt immobilier, vous pourrez ainsi connaître simplement le montant que vous pourrez emprunter pour votre projet immobilier et la durée de prêt vers laquelle vous tourner pour obtenir le meilleur taux d’intérêt.

Comment est calculé votre taux d'endettement ?

Calculer sa capacité de remboursement en fonction de ses revenus mensuels, permettra d’obtenir le taux d’endettement du ménage et donc la part des revenus qui pourra être consacrée à la souscription d’un nouveau prêt. Un élément utilisé par les établissements bancaires, lorsqu’il s’agira d’accorder ou non un prêt immobilier. Le taux d’endettement à ne pas dépasser pour qu’un projet immobilier soit approuvé peut être plus ou moins élevé en fonction de la conjoncture économique. Cependant, on s’accorde à dire que les banques ne peuvent octroyer un prêt immobilier si le taux d’endettement est supérieur à 35%. Une solution pour les établissements financiers de se protéger des défauts de remboursement, trop fréquents si ce taux plafond est dépassé.

Il faut savoir que lorsque ces derniers calculeront votre taux d’endettement, ils ne prendront pas tous les mêmes sources de revenus. Certains se limiteront aux revenus fixes suivants : salaires nets, primes contractuelles, pensions alimentaires, pensions de retraites et d’invalidité, quand d’autres organismes prêteurs prendront dans leur calcul : les revenus fonciers, les allocations, les commissions... De ce fait, il peut être intéressant de comparer différentes offres bancaires et se tourner vers celle où votre taux d’endettement sera le moins élevé. En disposant d'une capacité de remboursement et d’un reste à vivre plus importants, vous pourrez généralement bénéficier de meilleures conditions d’emprunt (durée de prêt plus courte, meilleur taux…).

Là encore, effectuer une simulation de prêt est déterminant pour calculer votre taux d’endettement. C’est une démarche essentielle avant de vous lancer dans votre projet immobilier car cela vous guidera dans votre recherche de bien afin de cibler ceux qui correspondent à votre budget.

Comment estimer les mensualités de son prêt immobilier ?

Avant d’entamer toute recherche immobilière, il convient dans un premier temps de savoir le montant du prêt que l’on souhaite et peut souscrire. Celui-ci dépendra principalement de votre projet immobilier et de la durée de prêt, tout en sachant qu’il sera indispensable de considérer votre capacité de remboursement et le taux d’endettement maximum fixé à 35%.

Lorsque vous aurez déterminé avec précision le montant que vous pourrez emprunter pour votre futur projet immobilier, à l’aide d’une simulation prêt immobilier, vous aurez la capacité d’estimer les mensualités de votre crédit.

Si c’est vous qui choisissez le montant à emprunter, c’est l’établissement bancaire qui fixe seul votre taux d'intérêt. Ce dernier varie en fonction de votre profil emprunteur (primo accédant, secundo accédant) et si vous présentez un très bon dossier, vous pourrez bénéficier d’un taux réduit.

Par ailleurs, pour connaître le taux d’intérêt dont vous pouvez bénéficier, vous pouvez vous tourner vers les taux de prêt immobilier pratiqués au cours de l’année. Amenés à varier tous les mois, il conviendra de les consulter à plusieurs reprises si votre projet immobilier n’est pas encore concret où que la recherche immobilière s’éternise.

Lorsque vous aurez toutes ces données en votre possession (montant du prêt, durée de prêt, taux d’intérêt), vous pourrez calculer simplement vos futures mensualités. Pour un ménage souhaitant contracter un prêt immobilier de 200 000 euros, sur 20 ans avec un taux de 1% alors sa mensualité sera de 913,6 euros.

Fonctionnement et avantages du remboursement anticipé du prêt

Chaque crédit immobilier contracté implique nécessairement son remboursement sur une durée de prêt définie. Celle-ci dépend principalement de votre capacité de remboursement. Si vous êtes capable de supporter de lourdes mensualités, la durée de prêt peut être réduite, en revanche il est préférable d’opter pour une durée plus longue si l’on souhaite alléger ses mensualités. Effectuer une simulation de prêt vous orientera vers la meilleure option pour votre projet immobilier.

Au cours de votre emprunt il est possible que vous touchiez une somme importante (héritage, vente d’un bien immobilier, belle promotion…). Votre capacité de remboursement a donc fortement évolué et il peut être opportun de procéder à un remboursement anticipé de votre prêt immobilier. Cette opération a pour objectif de procéder au remboursement total ou partiel de votre crédit immobilier avant son échéance.

Dans le cas d’un remboursement anticipé partiel, les conditions de remboursement de votre prêt immobilier sont amenées à évoluer. En effet, la banque fournira un nouveau tableau d’amortissement. Dans ce cas, deux solutions sont proposées à l’emprunteur.

• Conserver le même montant de mensualité qu’initialement mais réduire la durée de prêt
• Conserver la même durée de prêt que lors de la signature du crédit mais réduire le montant des mensualités

Alléchant sur le papier, le remboursement anticipé entraîne toutefois des frais de pénalité, appelés indemnités de remboursement anticipé (IRA). Il est alors vivement conseillé de calculer le montant de ces indemnités : 3% du montant restant dû ou l’équivalent de 6 mois d’intérêts. Le montant de ces IRA est indiqué dans l’offre de prêt, avant de la signer, il est tout à fait possible de les négocier avec votre banquier.

Dans certains cas, il est préférable de poursuivre le paiement de ses mensualités jusqu’à leur terme car le remboursement anticipé n’est pas rentable.

Sachez que votre banque ne peut refuser votre demande de remboursement anticipé si vous avez déjà remboursé au moins 10% du capital emprunté et si vous respectez le préavis d’un mois.

Le principal avantage du remboursement anticipé est de réduire considérablement le coût de votre crédit immobilier. Le montant du prêt dépend évidemment du capital emprunté mais aussi du taux d’intérêt ainsi que de l’assurance emprunteur. En réduisant le nombre de mensualités à rembourser, vous économisez sur le taux et l’assurance.

Le remboursement anticipé allège donc le coût de votre projet immobilier ce qui réduit votre taux d’endettement et facilite une éventuelle nouvelle acquisition immobilière.

Crédit immobilier : réaliser des économies

De nombreux établissements financiers se partagent le marché et proposent des offres de prêts différentes en fonction du profil et du projet de l’emprunteur. Pour espérer obtenir la meilleure offre et réaliser des économies sur votre crédit immobilier, différentes options sont envisageables.

Les deux premières concernent les étapes avant de contracter son emprunt. Ainsi, il est conseillé de comparer différentes offres des banques afin de pouvoir négocier auprès d’elles et obtenir le meilleur taux et donc l’offre la plus attractive. Réaliser une simulation prêt immobilier avec une calculatrice crédit, vous donne une idée précise du montant que vous pouvez emprunter. Il s’agit alors d’un moyen de négocier efficacement avec votre banque.

Néanmoins, ces démarches prennent du temps et certains acquéreurs préfèrent contacter un courtier pour qu’il compare lui-même les offres des banques. Un courtier va s’impliquer dans le calcul du prêt et va chercher à obtenir des conditions d’emprunt attractives. Grâce aux partenariats mis en place avec les banques, il peut négocier le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur ou encore les frais de dossier. Faire appel à un courtier, c’est l’assurance de gagner du temps et de réaliser des économies sur son crédit immobilier.

Toutefois, des frais de courtage sont régulièrement appliqués pour ce service. Leur prise en compte dans le calcul du prêt est donc à prévoir.  Les deux autres options concernent les crédits en cours, déjà contractés. Débutons avec la renégociation de prêt immobilier. Il s’agit pour un emprunteur de revoir les conditions d’emprunts qui lui été accordées avec son organisme prêteur. En cas de baisse significative des taux d’intérêts, renégocier son offre de prêt permet de réaliser de fortes économies.

La seconde solution est le rachat de crédit immobilier qui consiste à aller voir un autre établissement bancaire que celui qui vous a accordé le prêt. L’objectif ici est que cette nouvelle banque rachète votre crédit et vous offre des meilleures conditions d’emprunt, notamment un taux d’intérêt plus compétitif.

Prêts immobiliers classiques

Au sein de la grande famille des crédits immobiliers, on recense une multitude de types de prêts aux modalités et aux objectifs différents. Nombreux sont les emprunteurs à se demander quel prêt bancaire immobilier choisir en fonction de son profil, c’est pourquoi Le-partenaire.fr a décidé de vous présenter les principaux.

Le prêt amortissable est le type crédit le plus utilisé par les banques. Il consiste à rembourser la somme prêtée et les intérêts lors de chaque mensualité. Le prêt in fine quant à lui consiste à rembourser uniquement les intérêts pendant toute la durée du crédit et à son échéance, vous versez la totalité du capital emprunté. Libre à vous de choisir la solution la plus adaptée aux critères que vous vous êtes fixés.

En plus des modalités de remboursements, vous devrez également choisir entre un taux fixe et un taux variable.

Lors d’un achat immobilier, il est possible de devoir réaliser des travaux. Sachez que leur coût peut être intégré à votre emprunt selon certaines conditions, mais doit être pris en compte dans le calcul du prêt. Pour justifier du fait de contracter un crédit immobilier travaux, il vous faudra fournir les devis des artisans à votre banque prêteuse.

Autre typologie de crédit, le prêt immobilier investissement locatif vous permet d’emprunter afin d’acheter un bien immobilier et de le louer ensuite.

Enfin, parce que le crédit immobilier est difficile d’accès, différentes aides à l’achat immobilier sont proposées par le gouvernement. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le prêt conventionné ou le prêt à l’accession sociale (PAS) sont autant d’aides qui facilitent l’accès à un prêt immobilier, notamment pour les primo-accédants.

Les taux d'intérêt peuvent être amenés à varier selon le type de prêt bancaire, une simulation prêt immobilier grâce à une calculatrice crédit est alors nécessaire afin d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt.

Prêt immobilier : les types d’emprunteurs

Sur le marché du crédit, on retrouve plusieurs types d’emprunteurs en prêt immobilier (primo accédant, secundo accédant, emprunteur sans CDI), ayant chacun leurs spécificités. Les différences entre les primo accédants et secundo accédants sont nombreuses. Selon leur statut et leur profil, l’achat d’une maison ou d’un appartement pourra s’avérer plus ou moins compliqué, puisqu’ils influenceront les modalités de prêt applicables (taux d’intérêt, assurance emprunteur...).

Primo-accédant

Premièrement, parmi les grandes typologies d’emprunteurs, on retrouve les primo-accédants qui accèdent à la propriété pour la première fois. De nombreuses aides financières (PTZ pour la plus connue) existent pour simplifier l’accès à la propriété des primo-accédants. Pour connaître le coût du crédit en amont de toute démarche, il sera recommandé d’avoir recours à une calculatrice crédit.

Secundo-accédant

Les seconds types d’emprunteurs sont les secundo-accédants, qui contractent un prêt immobilier pour la seconde fois. Pour eux, les conditions d’accès à un crédit sont plus souples pour plusieurs raisons. Ils disposent tout d’abord d’une situation financière plus stable (salaire confortable, ancienneté, apport personnel) et ont déjà prouvé leur capacité à rembourser un crédit immobilier. Si le nombre de prêts accordés aux secundo-accédants peut être plus élevé c’est aussi parce qu’ils connaissent généralement les solutions pour convaincre les établissements bancaires de leur délivrer leur prêt immobilier (dossier dûment complété, simulation prêt immobilier…)

Prêt immobilier sans CDI

Vous êtes nombreux à vous demander s’il est possible de souscrire un prêt immobilier sans CDI. Sachez que cette option est possible mais très compliquée. Les banques sont généralement frileuses à prêter à une personne sans CDI car sa situation professionnelle n’est pas totalement stable. Si vous empruntez à deux et que votre co-emprunteur dispose d’un CDI, la banque peut être plus souple mais aucune garantie n’existe à ce niveau. Pour maximiser vos chances lorsque vous allez démarcher les banques pour emprunter sans CDI, il faudra s’assurer que votre dossier de prêt soit irréprochable sans oublier de réaliser à une simulation prêt immobilier à l’aide d’une calculatrice crédit.