Rechercher un bien immobilier
Vous souhaitez contracter un emprunt pour concrétiser votre projet immobilier ? Durant vos négociations, la question de l’apport immobilier est incontournable, il s’agit d’une formalité d’un emprunt immobilier essentielle. Mais qu’est-ce que l’ apport personnel ? A quoi sert-il ? Peut-on emprunter sans apport ? Dans ce guide, nous répondrons à toutes ces questions. L’apport immobilier n’aura plus aucun secret pour vous.
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L’apport personnel est la somme d’argent apportée par l’emprunteur lors de l’achat d’un bien immobilier. Lorsque vous contractez un crédit immobilier, les organismes financiers exigent cet apport car il représente un gage de sécurité. Plus le montant de l’apport personnel sera important, plus la négociation du taux de crédit immobilier sera facile.
Pourquoi les banques exigent un apport ? C’est simple, le crédit immobilier sert sur le papier à financer le bien immobilier convoité par les emprunteurs. Mais pour tout achat immobilier, des frais de garantie et des frais de notaire sont à payer par les acquéreurs. Le coût de l’acquisition est alors supérieur au seul prix du bien, et pour financer le tout, un prêt immobilier à 110% est nécessaire. Emprunter sans apport revient donc à augmenter le coût de votre emprunt immobilier. En revanche, fournir un apport personnel pour couvrir à minima ces frais permet d’emprunter uniquement la somme équivalente au prix du bien immobilier et donc de contracter un crédit à 100%.
Prenons un exemple simple. Le montant de l’apport immobilier doit représenter au moins l’équivalent des frais de notaire et des frais de garantie, soit 10% du prix du bien immobilier convoité.
Ainsi, pour un achat immobilier de 150 000 euros, vous aurez besoin d’un apport immobilier égal à 15 000 euros au minimum. Emprunter sans apport, revient à contracter un prêt immobilier de 165 000 euros
Sachez que l’apport personnel d’achat immobilier idéal est de 30 % du prix du bien immobilier.
A noter que certains prêts aidés ou subventionnés peuvent être pris en compte dans le calcul de l’apport personnel.
Si l’apport immobilier n’est pas une obligation, il faut savoir que dans les faits il est vivement conseillé voire même indispensable. En effet, emprunter sans apport ne permettra pas d’obtenir de bonnes conditions ou dans le pire des cas, son crédit immobilier. L’avis de tous les professionnels du financement est donc de fournir un apport personnel pour votre crédit immobilier.
Être en capacité de fournir un apport personnel témoigne d’une stabilité et d’une sureté de votre profil emprunteur. Cela démontre que vous savez gérer efficacement vos revenus et vos charges (loyer notamment), et donc que le remboursement d’un prêt immobilier ne viendra dégrader votre situation financière. Les organismes financiers sont évidemment très attentifs à cet élément et pour cause. Fournir un montant d’apport conséquent par rapport au montant total du crédit réduit fortement le risque que la banque prend en vous accordant le prêt. Elle privilégie donc les emprunteurs possédant un apport immobilier.
En plus d’optimiser vos chances d’obtenir votre emprunt immobilier, un apport personnel élevé facilite la négociation avec votre organisme prêteur et diminue votre taux d’endettement. Les risques étant limités, vous pouvez obtenir des conditions d’emprunts plus favorables comme un meilleur taux de crédit immobilier ou des frais de dossier réduits. Un taux d’endettement limité cela signifie également que vous pouvez rechercher un bien d’une valeur plus conséquente.
Emprunter sans apport étant compliqué, il convient de connaître différents moyens pour le constituer.
Les intérêts liés au compte bancaire, au livret A ou encore au livret jeune, sont des solutions bien connues de tous les emprunteurs pour se construire un apport personnel. D’ailleurs, même si les intérêts de ces livrets ne sont pas très élevés, ils ont l’avantage de pouvoir être défiscalisés. Il devient donc très intéressant de transférer automatiquement un montant fixe sur le livret A et ainsi obtenir à terme un apport immobilier.
Par ailleurs, le montant de l’apport personnel peut aussi provenir d’un héritage, d’une donation d’un membre de la famille, la vente d’un bien, ou encore d’un emprunt accordé par vos proches. Mais il existe encore de nombreux moyens vers lesquels se tourner pour se constituer un apport immobilier.
Quelle que soit la source de votre apport personnel, il faudra prouver son existence auprès de votre banque. Pour cela, vous devrez fournir plusieurs justificatifs comme vos relevés de compte épargne ou d’épargne salariale.
Pour financer votre projet immobilier vous pouvez avoir recours à l’épargne salariale, une épargne collective mise en place par l’entreprise. Le salarié peut ainsi bénéficier d’une partie des résultats de l’entreprise (intéressement), ou un pourcentage des bénéfices (participation).
Une entreprise qui comptabilise au moins 50 employés sur 12 mois durant les trois dernières années d’exercices, est dans l’obligation de verser une participation à ses employés. Cependant, l’intéressement reste une option cette décision est prise au bon vouloir des dirigeants.
Le salarié pourra profiter directement du montant de l’intéressement ou/et de la participation ou décider de le placer sur un compte épargne salariale interne à l’entreprise prenant la forme d’un Plan Epargne Entreprise (PEE) ou d’un Plan Epargne pour la Retraite Collectif (PERCO). Normalement les fonds sont bloqués pour une certaine durée (jusqu’à la retraite de l’employé pour le PERCO) mais peuvent être débloqués en anticipé pour financer des projets divers : mariage, enfant, projet immobilier…
Lorsqu’un ménage souhaite changer de résidence et entreprendre un nouveau projet immobilier, le montant de l’apport personnel dépend généralement de la vente du premier logement. Cependant, la vente peut s’éterniser et remettre en cause l’achat du bien immobilier que vous souhaitez acquérir. Pour faire face à cette situation et éviter d’emprunter sans apport, vous pouvez vous tourner vers le prêt relais.
Une solution permettant de profiter d’un prêt pendant deux années, de façon que vous puissiez prendre le temps de vendre votre bien. De ce fait, grâce au prêt relai, vous pourrez ainsi financer votre nouvelle acquisition avant de vendre votre logement actuel. A noter que celui-ci doit être remboursé en une seule fois, et cela dès la vente de votre bien.
Lorsque les emprunteurs ne disposent pas des financements nécessaires pour construire un apport personnel suffisamment conséquent, il convient de les orienter vers les prêts aidés. Parmi cette famille de crédits on retrouve ceux au taux de crédit nul ou faible, pris en charge par l’Etat ou par l’entreprise :
L’ensemble des prêts aidés requièrent le remboursement de mensualités venant augmenter le taux d’endettement et donc réduire la capacité d’emprunt. Mais lorsque le montant de l’apport immobilier est faible ou inexistant, ces prêts bancaires permettent de débloquer plus facilement l’emprunt immobilier principal.
Les comptes et plans épargne logement (CEL et PEL), considérés comme des prêts aidés peuvent être un bon moyen pour accumuler un capital et être utilisés pour financer son projet immobilier. Cependant, avant de s’orienter vers ce type de livret bancaire il est nécessaire de connaître les conditions.
Réglementé par l’état le CEL permet de profiter d’un emprunt immobilier à un taux intéressant, pour l’achat ou des travaux de rénovation au sein de sa résidence principale. Celui ne pourra pas être utilisé dans le cadre d’un investissement locatif. Il faut savoir que pour obtenir le prêt, le compte épargne logement devra être ouvert depuis au moins 18 mois. Le plafond de ce livret est de 23 000 euros et devra être remboursable sur une durée pouvant varier de 2 à 15 ans.
Si le montant du CEL n’est pas très élevé il peut être associé au PEL ayant lui aussi pour objectif de se doter d’un apport immobilier. Il est généralement très apprécié grâce à son obligation de versement mensuel, aux intérêts qu’il produit ainsi qu’à la prime de l'État obtenu au moment de l’investissement immobilier. Contrairement au CEL, le capital est bloqué pendant 4 ans, de quoi constituer un apport personnel conséquent avant d’investir.
L’apport personnel peut être payé à deux moments clés :
Présenter un apport personnel pour l’obtention d’un emprunt immobilier n’est pas strictement obligatoire. D’ailleurs, aucune loi ne le stipule. C’est une demande qui vient directement de la part des organismes financiers. Il est alors possible d’emprunter sans apport mais pour y parvenir, il vous faudra un dossier solide. Plusieurs critères seront pris en compte tels que : la sécurité de l’emploi (CDI, CDD, Intérim etc.), l’ancienneté professionnelle, les revenus élevés, situation financière stable, gestion de compte irréprochable, taux d’endettement limité etc.
De plus, il sera nécessaire de justifier votre manque d’apport immobilier à l’aide d’une raison que la banque devra juger comme étant « recevable » : Si la justification n’est pas valide, le banquier sera contraint de refuser votre prêt immobilier.
En revanche si vous avancez les raisons suivantes : une situation familiale complexe, une longue période de chômage ou encore problèmes de santé, du point de vue de l’organisme financier vous aurez davantage de chance de voir votre demande d’emprunt immobilier aboutir.
Par ailleurs, il est important de souligner que l’absence d’apport immobilier dans l’achat immobilier augmentera le coût total du prêt immobilier par conséquent, le taux de crédit en sera plus élevé.
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