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Les SCPI, ou Sociétés civiles de placement immobilier, sont des véhicules d'investissement très prisés pour leur capacité à générer des revenus locatifs récurrents. Toutefois, leur régime fiscal mérite d'être bien compris pour en optimiser les bénéfices.
Les différents types de SCPI
Une SCPI est un véhicule d'investissement collectif. Elle est habilitée pour faire une collecte d'épargne qui sera investie dans l'immobilier. Ce procédé d'investissement s'appelle aussi pierre papier. Une société de gestion prend en charge l'administration de la SCPI. Le recours à un conseil auprès de professionnels comme Altaprofits peut s'avérer judicieux. Ainsi, vous pourrez profiter pleinement des avantages offerts par ce placement immobilier semi-direct. Vous avez le choix entre différents types de SCPI. Les SCPI de rendement investissent dans l'immobilier locatif. Les SCPI de plus-value visent à valoriser le capital sur le long terme. Les SCPI de démembrement consistent à la répartition des droits entre l'usufruit et la nue-propriété. Les SCPI fiscales, qui permettent de défiscaliser via des investissements spécifiques (Pinel, monuments historiques, Malraux). Les règles d'imposition diffèrent selon le type de SCPI.
La SCPI : principe de fiscalité transparente
La transparence fiscale s'applique sur la SCPI. Celle-ci n'est pas imposée directement sur ses revenus et plus-values. Ce sont les associés qui sont personnellement imposés sur leur quote-part de revenus perçus, selon leur situation personnelle. La fiscalité des SCPI ressemble à celle d'un bien immobilier détenu en direct. La société de gestion de la SCPI vous envoie une note explicative pour vous aider à remplir votre déclaration de revenus (IFU). La déclaration 2042 sert à déclarer vos revenus. Son annexe 2044 permet de déclarer les sommes émanant de la location de biens immobiliers nus.
Les régimes fiscaux régissant la SCPI
Le régime micro-foncier et le régime réel encadrent l'imposition sur les revenus provenant des SCPI.
Régime micro-foncier
Le régime fiscal micro-foncier se caractérise par la simplicité des formalités. Vous pouvez choisir ce régime si vous remplissez trois conditions. D'abord, vous devez avoir des revenus fonciers provenant de la location des biens immobiliers nus (loués et non meublés). Ensuite, vos revenus fonciers annuels bruts avant abattement doivent être inférieurs à 15 000 €. Enfin, les biens immobiliers ne doivent pas dépendre d'une loi de défiscalisation. Dans ce cas, les revenus sont soumis à un abattement forfaitaire de 30 %. Le calcul de l'impôt se fait sur les 70 % restant en fonction de votre TMI (Tranche marginale d'imposition). La TMI varie entre 0 et 45 %. Les revenus reçus sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Le régime microfoncier est avantageux si vos charges n'excèdent pas 30 %. La contrepartie de ce régime réside dans l'impossibilité de déduire les emprunts de la base imposable. Cette option vous engage durant 3 ans.
Régime réel
Au-delà du seuil des 15 000 €, le régime réel s'impose. L'administration fiscale vous permet de déduire les charges réelles de la base imposable. Les revenus fonciers nets sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (TMI). Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent également ici. Vous pouvez choisir ce régime même si vos revenus n'excèdent pas 15 000 euros. Vous y êtes soumis de fait si vous n'avez que des parts de SCPI comme sources de revenus. Cette option s'avère intéressante si vous avez acquis des parts de SCPI à crédit avec des intérêts supérieurs à 30 %.
La fiscalité SCPI selon le type de revenus
Votre investissement en SCPI génère des revenus. La fiscalité varie en fonction du type de revenus. Les taux d'imposition SCPI pour les personnes morales sont identiques à leur régime d'imposition.
La fiscalité des revenus fonciers
Les revenus fonciers issus des loyers perçus par la SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les personnes physiques, c'est-à-dire les particuliers, sont soumises au régime microfoncier ou réel applicable. Vos impôts seront calculés en fonction du régime que vous avez choisi. Les revenus des personnes morales dépendent du même régime d'imposition qu'elles ont choisi. Il s'agit souvent de l'impôt sur la société (IS).
La fiscalité des revenus financiers
Certaines SCPI peuvent générer des revenus financiers. Ces revenus sont alors imposables. Lorsque vous achetez des parts de SCPI, celle-ci peut constituer un capital pour acheter un bien immobilier. Ce placement sécurisé produit des intérêts annuels. Vous recevez évidemment une part sur ces intérêts en fonction du prorata de vos parts SCPI. Sauf demande du contribuable, le taux d'imposition global de 30 % s'applique sur les revenus financiers. Ce taux est composé par un taux unique de 12,8 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %. Sinon, vous pouvez demander l'application de la TMI ou le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ce choix est profitable si votre TMI est de 0 %.
La fiscalité des plus-values de cession de biens
Lorsque la SCPI vend certains biens immobiliers de son patrimoine, les éventuelles plus-values dégagées sont taxables au niveau de l'associé selon le régime des plus-values immobilières. Un abattement en fonction de la durée de détention est applicable. La fiscalité liée à la cession des parts de SCPI mérite une attention particulière. En cas de cession à la hausse, la plus-value est imposée au taux forfaitaire de 19 % majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 36,2 % au total. Un abattement pour durée de détention s'applique également après 5 ans.
Pour optimiser la fiscalité liée aux SCPI, analysez votre situation personnelle et le montant prévisionnel de vos différents types de revenus.
