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A partir du 1er janvier 2022, les établissements financiers vont devoir appliquer en matière de crédit immobilier de nouvelles règles éditées par le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF). Ces règles entraîneront cependant des conséquences importantes sur tous les candidats à l’emprunt. Selon le HCSF, les mesures prises sont d’autant plus importantes dans un contexte de progression des risques immobiliers à travers l’Europe en sortie de crise.
Les recommandations faites par le HSCF reposent notamment sur une limitation du taux d’endettement. En effet, à partir du 1er janvier 2022, le montant des mensualités dues par les emprunteurs ne pourra plus dépasser maintenant 35 % de leurs revenus. Ces 35 % incluent aussi le coût de l’assurance de prêt notamment, ce qui peut ainsi pénaliser les seniors et les personnes ayant des problèmes de santé.
Ce plafonnement touche tout le monde, mais au-delà du financement, il peut impacter davantage les foyers modestes qui doivent ainsi se poser la question de savoir s’ils peuvent réellement devenir propriétaires et assumer d’autres charges dues à ce titre telles que la taxe foncière ou encore les frais d’entretien.
Cependant, cette restriction est susceptible de toucher surtout les ménages souhaitant accéder à la propriété pour la seconde fois et ainsi recourir à un prêt relais. Bien que le HCSF ne demande pas aux banques de tenir compte du coût de crédit dans le taux d’endettement, de nombreux prêteurs le prennent eux en compte, notamment par prudence. Les ménages pratiquant l’investissement locatif sont les plus susceptibles d’être touchés.
Une seconde règle imposée est la limitation de la durée de crédits. Celle-ci se verra limitée à 25 ans. En revanche, elle peut comprendre quelques exceptions, par exemple pour le financement de biens neufs ou anciens donnant lieu à d’importants travaux, la durée se fixant dans ces cas particuliers à 27 ans. Pour les biens anciens, les travaux menés doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération pour permettre d’augmenter la durée du crédit jusqu’à 27 ans.
20 % . C’est le pourcentage de la totalité des emprunts commercialisés chaque trimestre pour lequel les banques peuvent s’écarter de ces critères prédéfinis. Cependant, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (APCR) vérifiera que les critères soient bien respectés mais aussi que cette limite ne sera pas dépassée, d’éventuelles sanctions pourront être mises en place afin d’éviter des abus. Malgré tous les contrôles prévus, la transformation des préconisations émises par le HCSF en obligations, les prêteurs n'ont pas prévu de réduire le nombre de crédits accordés, leurs objectifs vont en ce sens pour cette nouvelle année.
L’accès à la propriété actuellement dépend surtout du niveau des prix immobiliers et de la faiblesse de l’offre de biens plus que des difficultés de financement. Les taux de crédit immobilier sont actuellement bas, les banques font des efforts mais la question est de savoir s’ils vont rester aussi bas très longtemps. Les incertitudes découlant de la crise sanitaire, de l’inflation et de la BCE (Banque Centrale Européenne) ne sont pour le moment pas décryptables. Le pire scénario actuellement envisageable serait une hausse d’intérêt suivie par une poursuite de l’augmentation des prix des biens.
