Tout savoir sur le rachat de crédit immobilier

Rachat de crédit et rachat de crédits : Quelles sont ces deux opérations financières ?

Dans un premier temps pour éviter toute confusion, il est nécessaire de savoir que le terme « rachat de crédit » peut être utilisé pour deux types d’opérations financières distinctes. On retrouve le rachat de crédit ayant pour objectif de faire racheter uniquement son crédit immobilier par une autre banque pour obtenir de meilleures conditions d’emprunt notamment un meilleur taux immobilier ou une baisse de la durée. Concernant la deuxième opération financière que l’on peut aussi nommer regroupement de crédits, elle vise à réduire les mensualités d’un emprunteur en regroupant plusieurs prêts et dettes (crédit travaux, prêts personnels, crédits renouvelables, découverts bancaires, dettes familiales...) dont un crédit immobilier au sein d’un unique prêt.

Si ces deux solutions s’opèrent avec une banque concurrente, en direct ou par l’intermédiaire d’un professionnel des services financiers tels qu’un mandataire ou un courtier, le but recherché est quelque peu différent. Dans le premier cas, opter pour un rachat de crédit immobilier sera pour obtenir un meilleur taux immobilier alors que lors d’un regroupement de crédits, l’objectif recherché est de retrouver une situation financière plus confortable et simplifier le remboursement de tous ses emprunts.

Comment fonctionne le rachat de crédit immobilier avec une autre banque ?

En tant qu’emprunteur, votre objectif sera d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt et le meilleur taux immobilier pour que le remboursement du prêt vous coûte le moins cher possible. Pour maximiser ses chances, une procédure simple et logique mérite d’être suivie. Avant de vous orienter vers un rachat de crédit immobilier par un autre établissement bancaire, il conviendra de contacter votre banque pour revoir les conditions (durée du prêt, taux d’intérêt, frais de dossier…) acceptées à la signature de votre contrat de prêt. Celles-ci peuvent être généralement revues à la baisse et d’autant plus lorsque l’on constate une diminution des taux d’intérêts. Cependant, si la banque n’accepte pas de renégocier votre contrat signé au préalable vous pourrez vous rendre dans un autre établissement bancaire pour revoir l’ensemble des conditions évoquées précédemment.

La demande de rachat de crédit immobilier peut aussi s’opérer en ligne, gratuitement et sans engagement. Dans les deux cas, un conseiller financier sera à votre disposition pour vous écouter et prendre votre demande en considération. Il étudiera principalement la faisabilité de votre projet, si celui-ci peut s’avérer rentable par rapport à votre situation. De plus, il pourra vous présenter les nouvelles conditions du rachat de crédit immobilier.

Lorsque vous procédez à votre rachat de crédit immobilier, il existe des frais souvent ignorés mais dont le montant peut atténuer les économies : les frais de garantie. Lors de votre premier prêt immobilier, la souscription d’une garantie est imposée par la banque et augmente le coût total du crédit. Elle peut prendre différentes formes : une hypothèque, une caution, un nantissement ou un privilège du prêteur de deniers (PPD). Ces garanties protègent la banque dans le cas où l’emprunteur ne peut plus rembourser ses mensualités.

Étant obligatoire pour tout prêt immobilier, une nouvelle garantie doit être souscrite lorsque vous signez votre rachat de crédit uniquement s’il s’agit d’une hypothèque. Cette garantie est alors liée à la nouvelle banque qui vous octroie le prêt. Sachez toutefois que la résiliation d’une garantie hypothèque avec votre ancienne banque engendre des frais qui seront automatiquement inscrits dans le nouvel emprunt. Malheureusement, ces frais sont très élevés puisqu’ils atteignent en moyenne 2% du montant racheté.

Si vous aviez sélectionné une caution lors de votre premier crédit, vous toucherez 75% du fonds mutuel de garantie que vous aviez déjà payé. Cette somme financera alors la garantie du nouveau prêt immobilier.

Avant d’effectuer une demande de rachat de crédit immobilier, il est donc essentiel de calculer les nouveaux frais de garantie pour vérifier s’ils ne viennent pas alourdir le coût total du crédit.

Quand faire une demande de rachat de crédit ?

Les offres étant nombreuses sur le marché, il est important de les comparer et de les mettre en concurrence. Il conviendra de sélectionner celle qui vous proposera le meilleur taux immobilier. Elle prendra la responsabilité de racheter l’intégralité du montant du crédit en cours. En réalisant un rachat de crédit, il faut être conscient que des indemnités de remboursement anticipé (IRA) intégrées dans le contrat devront être versées. Il est important de s’y attarder et de les considérer avant d’entreprendre une demande de rachat de crédit puisqu’elles pourraient remettre en cause les bénéfices de cette opération.

Dans le cas où vous souhaitez conserver la même durée de prêt, mais bénéficier d’une diminution de vos mensualités, il convient de se pencher sur le tableau d’amortissement fourni par votre banque lors de la souscription de votre crédit. Si vous l’avez égaré, ce n’est pas dramatique, vous pourrez en demander un nouveau. Par ailleurs, vous pouvez aussi vous tourner vers une calculatrice en ligne dédiée au calcul de son amortissement. Connaître le capital restant dû est très important lorsque vous souhaitez entreprendre une demande de rachat de crédit immobilier puisque le montant des IRA dépendra principalement de ce dernier.

Si vous optez pour conserver la même durée de prêt, le rachat de crédit pourra être intéressant uniquement si celui-ci se trouve dans le premier tiers ou le deuxième tiers de son temps de remboursement. En effet si vous vous trouvez dans le troisième tiers, la totalité ou la majorité des intérêts sont remboursés au début de crédit. C’est-à-dire que plus le remboursement avance, plus la part des intérêts incluse dans les mensualités est amenée à diminuer. De ce fait, même si vous obtenez un meilleur taux immobilier ce ne sera pas toujours rentable.

Dans le cas où vous vous trouvez dans le premier tiers, il sera nécessaire d’obtenir un taux d’intérêt d’environ 1 point inférieur à celui d’origine. Par ailleurs, si votre crédit immobilier est dans le deuxième tiers de son remboursement, il faudra négocier un taux d’au moins 2 points de moins. Au vu des différents frais financiers engendrés par cette opération (IRA, les frais de dossiers…), si les négociations ne permettent pas d’atteindre une telle réduction alors opter pour un rachat de crédit immobilier ne sera pas rentable.

Ces frais que l’on peut considérer comme une pénalité survenue à la suite du départ de l’établissement bancaire d’origine seront intégrés au capital financier de votre nouveau crédit, accompagnés des frais de dossiers. Il faut savoir que plus la durée de votre emprunt sera longue, plus les frais seront élevés.

Par ailleurs, si vos revenus ont récemment augmenté et que vous souhaitez procéder à une demande de rachat de crédit pour diminuer la durée de votre emprunt avec des mensualités plus élevées ou les mêmes mensualités, cela sera toujours avantageux. En effet cette solution offre la possibilité de diminuer le coût de remboursement du prêt tout en s’endettant sur une durée réduite.

Dans tous les cas, pour savoir s’il est opportun de faire une demande de rachat de crédit immobilier et d’entamer des démarches, il est nécessaire d’utiliser une calculatrice crédit ou un simulateur en ligne. Ces outils vous permettront de connaître l’ensemble des avantages financiers que vous garantissent une telle opération.

Rachat de crédit immobilier : combien de fois est-il possible d’avoir recours à cette opération ?

La loi ne prévoit aucune restriction quant au nombre de demande de rachat de crédit immobilier que vous pouvez réaliser. Tant que vous estimez que cette opération sera rentable notamment par l’obtention d’un meilleur taux immobilier, rien ne vous contraint, mis à part l’accord des établissements bancaires évidemment.

Dans les faits, vous pouvez réaliser une demande de rachat de crédit tous les ans. Cependant, il est généralement conseillé d’attendre au minimum un an entre les deux. En effet, les taux d’intérêt ne varient que légèrement d’un mois à l’autre et il faut être patient pour voir une baisse significative des taux qui serait avantageuse pour votre emprunt.

Alors même si vous pouvez effectuer de nombreux rachats de crédits immobiliers, sachez que cette opération nécessite d’y passer du temps, les démarches peuvent être longues. Il est également impératif de bien calculer la rentabilité à chaque rachat de crédit immobilier à l’aide d’un simulateur en ligne, car des frais seront à payer pour chacun d’entre eux.

Comment constituer son dossier de rachat de crédit immobilier ?

Vous cherchez à faire acheter votre crédit immobilier et vous hésitez à faire un rachat de crédit ? Parlez-en avec votre conseiller bancaire. Avec ce dernier vous pourrez définir vos objectifs et par la suite constituer un dossier de financement qui sera présenté auprès d’une autre banque. Ce dossier de financement est un élément indispensable pour effectuer un rachat de crédit. Il permet à un établissement de crédit d’évaluer la situation financière du client et ainsi lui proposer une solution en adéquation avec ses besoins.

Pour être sûr d’obtenir votre rachat de crédit, vous devrez présenter un dossier solide. Pour constituer ce dossier, plusieurs documents justificatifs devront être fournis. Ils s’organisent en différentes catégories. Parmi ces documents justificatifs on retrouve :

Situation familiale :

Concernant votre identité ainsi que votre situation familiale, voici les pièces à intégrer à votre dossier :

• Une carte nationale d’identité, un passeport ou un titre de séjour en cours de validité
• Un livret de famille complet
• Un contrat de mariage
• Un jugement de divorce
• Une quittance de loyer si vous êtes locataire et/ou contrat de location (bail)
• Justificatif de domicile de moins de trois mois (facture EDF, d’eau ou de téléphone)
• Dernière taxe d’habitation
• Dernière taxe foncière de tous les biens (si vous êtes propriétaire)

Situation professionnelle :

Si vous êtes salarié :

• Dernier avis d’imposition
• Trois derniers bulletins de salaire ainsi que celui de décembre N-1

Si vous êtes un professionnel (artisan, commerçant, profession libérale) :

• Trois derniers avis d’imposition
• Trois derniers bilans
• Votre contrat de travail si votre ancienneté professionnelle est inférieure à 1 an

Si vous êtes auto-entrepreneur :

• Trois derniers avis d’imposition
• Vos trois dernières déclarations de chiffre d’affaires

Si vous possédez une SCI :

• Trois derniers bilans
• Statuts à jour
• Trois dernières déclarations foncières

Pour les chômeurs :

• Une photocopie de votre convention d’indemnisation notifiant la durée et le montant des indemnités chômage

Si vous êtes retraité :

• Attestations de paiement de toutes les caisses de retraite (principales et complémentaires)
• Déclarations des revenus pré-remplies

Si vous êtes pré-retraité :

• Estimation de votre retraite (EIG)

Si vous percevez une rente d’invalidité :

• Relevé des prestations perçues des trois derniers mois

Si vous avez des enfants à charge :

• Justificatif de la CAF / MSA

Si vous percevez des revenus fonciers :

• Tous les baux de locations
• Trois dernières déclarations foncières

Situation bancaire

Concernant votre situation bancaire, pour la présenter de manière simple et transparente, vous devez impérativement fournir les documents suivants :

• RIB du compte bancaire sur lequel le prêt sera prélevé
• Trois derniers mois de relevés de TOUS les comptes bancaires (Professionnel, personnel, SCI)
• Trois derniers mois de relevés d’épargne

Situation patrimoniale

Pour la présentation de votre situation patrimoniale, il faut vous munir de ces pièces :

• Fiche(s) descriptive(s) du ou des bien(s) proposé(s) en garantie (disponible sur internet)
• Photos couleurs (façade avant/arrière, pièces de vie, salle d’eau, chambres)
• Multirisque habitation de l’année en cours
• Titre(s) de propriété(s) du ou des bien proposé(s) en garantie
• Si votre bien est une construction récente : déclaration d’achèvement de travaux et certificat de conformité (à retirer en mairie)

Il est important de noter qu’un dossier de rachat de crédit immobilier complet aura un traitement et une réponse beaucoup plus rapides.