Réduire le coût de son crédit immobilier

Quels sont les éléments à considérer pour diminuer le coût du prêt immobilier ?

Calculez le taux d’intérêt pour diminuer le montant du prêt

Pour réaliser des économies lors de la souscription de votre prêt immobilier, il peut être intéressant de calculer approximativement son coût et plus particulièrement le taux d’intérêt dont vous pourrez bénéficier.

Pour cela vous pouvez dans un premier temps consulter les taux pratiqués par les différents établissements bancaires. En effet, le taux d’intérêt est dépendant de la conjoncture économique et peut varier de façon conséquente au fil des années. Depuis la crise de 2008, les taux d’intérêts ont considérablement diminué, passant de 5% à 1,20%.

Mais pas seulement, celui-ci dépend aussi de votre profil emprunteur. Le taux d’intérêt est déterminé à partir de divers facteurs tels que votre situation financière, professionnelle, votre projet immobilier, la durée sur laquelle vous souhaitez emprunter, etc.

Pour réaliser des économies sur le coût du prêt et emprunter au meilleur taux, vous devrez alors prendre connaissance des taux moyens pratiqués puis réaliser une simulation prêt immobilier personnalisée. Une solution permettant de connaître approximativement le taux qui pourra vous être attribué en fonction de votre situation.

Le taux d’intérêt nominal

Le taux d’intérêt nominal est le taux d’intérêt utilisé par une banque pour le calcul des intérêts d’un prêt immobilier. Le taux d’intérêt nominal détermine donc en partie le coût du prêt.

La fixation du taux nominal d'un crédit est déterminée par plusieurs éléments.

Le premier est le taux auquel la banque emprunte, qui dépend du taux directeur fixé par la BCE. C’est lui qui influe le plus sur le taux de crédit immobilier et qui fixe les grandes tendances du marché que suivent les banques.

Autre facteur, la politique commerciale et stratégique de la banque. Selon ses critères et les profils qu’elle cible, une banque va appliquer des taux plus ou moins élevés.

La marge de la banque qui correspond à la différence entre le taux auquel elle emprunte et le taux auquel elle prête va également influer sur le taux nominal.

Enfin, pour les prêts réglementés comme le PTZ, le taux d’intérêt est déterminé par la loi.

A noter qu’une banque ne peut pas prêter à n'importe quel taux. En effet, la loi lui impose de rester en dessous du taux d’usure.

Le taux nominal ne permet pas de déterminer avec précision le coût du prêt. En plus des intérêts, le coût du prêt peut comprendre aussi des frais de dossier, des impôts et des taxes (comme les droits de timbre et d'enregistrement), des primes d'assurance, des coûts liés à certaines garanties, des frais de notaire, etc.)

Le seul taux qui intègre la totalité des coûts est le Taux Annuel Effectif Global et c'est avec le TAEG que vous devez comparer les différentes offres de crédit.

Prêt amortissable ou prêt in Fine ?

Lors d’un projet immobilier, diverses solutions de financement s’offrent à vous. Sur le marché des crédits immobiliers, la plus connue d’entre elles est le prêt amortissable généralement contracté à taux fixe. Cependant, certains décident de se tourner vers d’autres options pouvant s’avérer plus avantageuses selon le projet immobilier.

Le prêt amortissable peut être considéré comme étant le crédit immobilier classique, puisqu’il est le plus utilisé par les acquéreurs. Comme son nom l’indique tous les mois, l'emprunteur l’amortit en versant une mensualité à l’organisme prêteur et cela tout au long de la durée de remboursement, qui s’établit en moyenne à 20 ans. Au départ les emprunteurs remboursent essentiellement les intérêts du prêt, mais à partir de quelques années, lorsqu’ils seront payés ils commenceront à amortir le capital emprunté.

Le prêt in Fine est quant à lui très différent. En choisissant ce type de prêt, vous devrez aussi vous acquitter d’une mensualité mais celle-ci sera composée uniquement des intérêts bancaires. Vous rembourserez le capital emprunté uniquement à la fin du prêt et en une seule fois. Ce type de crédit immobilier est généralement plus compliqué à obtenir, puisque la banque aura besoin davantage de garanties. Vous devrez être en mesure de constituer un contrat d’assurance vie et verser régulièrement une somme financière sur ce dernier, pour constituer le capital à rembourser lorsque le crédit immobilier arrivera à échéance.

Nombreux sont les emprunteurs à se demander s’il est préférable de souscrire un prêt In Fine ou un prêt amortissable, mais cela dépendra essentiellement de leur projet immobilier. Généralement, le prêt amortissable est contracté pour l’achat de sa résidence principale ou secondaire contrairement au prêt In Fine qui est privilégié lors d’un investissement locatif ou lorsque le ménage est fortement imposé. En effet, si le prêt In Fine est généralement plus cher que le prêt amortissable, il permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers perçus.

Taux fixe vs taux variable

C’est certainement la grande interrogation des emprunteurs d’un crédit immobilier, pour quel type de taux d’intérêt opter ? Il faut dire que ce choix détermine le coût du crédit immobilier, il est donc primordial de bien étudier la question pour emprunter au meilleur taux.

Le prêt à taux fixe est le plus couramment utilisé car il est source de sécurité et de stabilité dans le temps. En effet, avec le taux fixe, vous savez dès la signature du prêt quel sera votre taux durant toute la durée du prêt. Quelles que soient les variations du marché, jamais le taux fixe ne sera modifié. Ainsi, même si les taux sont amenés à augmenter durant votre crédit, vous êtes protégés. Cela assure donc une mensualité identique toute la durée du prêt, la lecture du coût du prêt est facilitée.

Dans le cas contraire, si les taux diminuent, rien ne vous empêche de procéder à une renégociation de crédit immobilier pour bénéficier d’un taux moyen plus bas.

Le prêt à taux variable, également appelé taux révisable, a la particularité d’augmenter ou de diminuer pendant toute la durée du prêt. Ce taux variable dépend en effet des fluctuations du marché monétaire européen. Votre banque est alors obligée de vous transmettre l’ensemble des conditions qui peuvent faire évoluer le taux variable. Une simulation qui souligne l’impact d’un changement du taux révisable est également fournie pour que vous puissiez être conscient des risques.

Bien évidemment en cas de baisse des taux, vous êtes le grand gagnant et pouvez réaliser des économies en réduisant le coût du crédit immobilier. Néanmoins, avec un taux variable, le coût du prêt total n’est pas connu dès la signature du crédit immobilier. Choisir un taux variable c’est donc anticiper l’avenir et miser sur une baisse des taux. Toutefois, la durée de prêt est très souvent longue, entre 20 et 25 ans le plus souvent. De nombreux événements peuvent survenir, faire augmenter considérablement les taux d’intérêts et par conséquent augmenter le coût du prêt.

Les frais de garantie

Les frais de garantie d'un crédit immobilier sont des frais demandés par une banque afin de se couvrir dans le cas où un emprunteur ne peut plus assurer le remboursement de son prêt. Les frais de garantie constituent des frais dits « annexes » car ils s'ajoutent au montant du prêt. Ainsi, les frais de garantie ont donc un impact sur le montant du remboursement du prêt immobilier. Si vous souhaitez réaliser des économies, il est important de connaître tout ce qui compose ces frais.

Il existe plusieurs types de frais de garanties de crédit immobilier tels que la caution (souscription auprès d’une mutuelle à qui l’emprunteur devra verser une commission de caution afin d’être couvert en cas d’impayé), l'hypothèque (donne le droit à la banque de saisir votre bien et de le vendre dans le cas où le prêt n'est pas remboursé) ainsi que le privilège de prêteur de deniers (un droit accordé à un emprunteur, qui fait de lui un « privilégié » auprès des autres organismes)

Le montant de ces frais de garantie va dépendre du type de garantie choisi par le ménage lors de son crédit immobilier. L’hypothèque constitue la garantie la plus chère des frais de garantie. En effet, son coût représente environ 2% du total du montant du prêt.

Courtier en crédit immobilier

Pour le plus grand bonheur des emprunteurs, le métier de courtier en immobilier est l’une des rares professions à être rémunérée selon son expertise et son professionnalisme. des frais de courtage pourront être facturés à la seule condition où le crédit immobilier est obtenu.
De ce fait, il s’efforce de trouver les meilleures conditions de crédit pour ses clients, leur permettant ainsi de réaliser d’importantes économies. Sa réussite dépendra principalement des partenariats commerciaux dont il dispose avec les établissements de crédits, ou plus précisément des taux de prêt immobilier qu’il a pu négocier avec eux. Le courtier en crédit immobilier met en effet les différentes banques en concurrence afin de faire baisser le coût du crédit immobilier.

Si les partenariats bancaires sont importants, d’autres leviers s’offrent au courtier en immobilier pour offrir l'opportunité aux emprunteurs de réaliser des économies sur leur crédit immobilier. Il sera amené à apporter son expertise sur différents critères tels que la durée de l’emprunt immobilier ou l’assurance emprunteur qui possèdent un impact non négligeable sur le montant final du prêt.

Le second avantage de passer par un courtier repose sur ses compétences à monter le dossier de prêt immobilier. Cette étape étant jugée comme longue et fastidieuse par les emprunteurs, le savoir-faire du courtier permet alors de gagner un temps précieux dans le processus d’obtention du crédit.

Négociation crédit immobilier

Si certains ne préfèrent pas se lancer seuls dans leur projet immobilier, d’autres souhaiteront entreprendre l’ensemble des démarches personnellement. Ce moment de vie est rythmé par de nombreuses étapes, mais la souscription du crédit immobilier est l’une des plus importantes. En effet, c’est grâce à l’accord de prêt que le projet immobilier pourra aboutir.

A la recherche de la meilleure offre, le futur acquéreur devra être enclin à négocier son prêt immobilier auprès des établissements bancaires pour obtenir le meilleur taux d’intérêt et diminuer le coût du crédit immobilier. La négociation de son prêt implique un investissement personnel important, puisqu'il est nécessaire de mettre en concurrence plusieurs banques pour obtenir l’offre la plus attractive.

Le futur emprunteur peut être amené à calculer ses mensualités grâce à une simulation prêt immobilier, mais pas seulement. D’autres arguments seront à considérer pour bien négocier son crédit immobilier avec les établissements bancaires :

• Un taux d’endettement faible
• Une situation financière stable
• Un apport personnel important
• Une bonne gestion de comptes bancaires

Les critères d’acceptation varient selon des établissements de crédit, votre profil peut plaire davantage à une banque plutôt qu’à une autre. Consulter différents organismes est donc primordial si vous souhaitez obtenir les meilleures conditions d’emprunt.

Renégociation crédit immobilier

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, vous avez été amené à contracter un crédit pour lequel un taux d’intérêt a été fixé et mentionné au sein de votre offre de prêt. Il détermine le montant des taux d’intérêts que vous devez rembourser à la banque. Cependant, au vu d’une baisse importante des taux au cours des derniers mois, vous aimeriez en profiter et vous vous demandez s’il est possible de renégocier son prêt.

Vous pouvez effectivement envisager une renégociation prêt immobilier, en entrant en relation avec l’établissement bancaire au sein duquel vous l’avez contracté. Une solution qui peut s’avérer très rentable pour un emprunteur puisqu’obtenir de meilleurs taux va nécessairement engendrer une réduction du coût du crédit, un allègement des mensualités ou encore permettre de réduire la durée de remboursement.

Sachez qu’il n’existe aucune limitation de renégociation de prêt immobilier, vous pouvez avoir recours à cette procédure autant de fois que vous le souhaitez. Toutefois, votre banque est en droit de vous refuser une demande de renégociation sans la justifier. Rassurez-vous, il est rarement judicieux pour les banques de refuser votre demande, elle préférera baisser le taux d’intérêt et vous conserver en tant que client au sein de son établissement plutôt que de vous laisser partir chez la concurrence.

Rachat de crédit immobilier

Contrairement à la renégociation prêt immobilier, le rachat de crédit est une opération qui consiste à faire racheter son crédit par une autre banque. Son objectif sera tout de même identique, puisque le rachat de crédit immobilier est entrepris pour réaliser des économies et réduire le coût du crédit immobilier grâce à une baisse des intérêts à rembourser.

Avant de démarcher de nouveaux établissements bancaires, il peut être opportun de réaliser une « simulation prêt immobilier ». Les simulateurs en ligne vous permettront de sélectionner les professionnels vers lesquels vous diriger pour réaliser un rachat de crédit immobilier. Effectivement, vous pourrez bénéficier d’un résultat détaillé concernant le coût du crédit immobilier, le taux immobilier, le coût de l’assurance emprunteur…

Le nouvel organisme bancaire qui rachète votre crédit immobilier s’occupe de rembourser en anticipé le crédit immobilier déjà en cours. Dans ce cas, des frais seront à payer. Il est donc essentiel d’intégrer ces frais dans le calcul de votre nouveau crédit immobilier afin de déterminer s’il est rentable ou non de réaliser le rachat. Autre possibilité, vous pouvez négocier avec votre nouvelle banque pour qu’elle prenne en charge ces frais.