Rechercher un bien immobilier
Sur le marché financier, on retrouve une multitude de crédits immobiliers, aux modalités et aux objectifs différents. Le-Partenaire.fr vous éclaire sur le prêt bancaire immobilier à choisir en fonction de votre profil et votre projet immobilier. A savoir qu’à l’issue de la lecture, il sera indispensable d’avoir recours à une calculatrice crédit pour s’assurer que vous avez sélectionné le meilleur emprunt avant d’entreprendre d’éventuelles démarches.
Obtenir un prêt bancaire immobilier ou plus particulièrement le meilleur emprunt, nécessite de faire preuve de rigueur et d’enthousiasme. Cette étape déterminante pour la concrétisation de votre projet immobilier peut s’avérer longue et fastidieuse, puisque si vous souhaitez maximiser vos chances il conviendra de présenter un dossier de prêt complet. Par ailleurs, si un dossier de crédit bien monté permettra de séduire les établissements bancaires et jouera en votre faveur lors de l’octroi de votre prêt immobilier, il est évident que d’autres critères tels que les revenus, la profession, la gestion des comptes, etc, auront un poids non négligeable.
Si à court terme, vous ne pouvez pas agir sur votre situation personnelle et financière, vous êtes néanmoins en mesure de constituer un bon dossier emprunteur. Pour cela Le-Partenaire.fr, vous indique les documents incontournables à glisser dans votre dossier de prêt que l’on peut diviser en trois grandes catégories.
La première étape pour la création de votre dossier emprunteur sera de réunir les justificatifs personnels suivants :
Dans un second temps, veillez à rassembler les pièces justificatives où sont mentionnés vos ressources et charges financières :
Enfin, avant d’en finir avec la constitution de votre dossier de crédit n’oubliez pas d’y ajouter les documents relatifs à votre projet immobilier :
Pour espérer obtenir un prêt auprès de la banque, il faudra qu’elle considère votre profil comme étant sans risque. Par conséquent, lorsqu’elle se penchera sur l’étude de votre dossier de crédit elle ne regardera pas uniquement si toutes les pièces justificatives sont présentes, mais analysera en profondeur les critères suivants : profession, contrat de travail, revenus et leur régularité, apport personnel, capacité d’emprunt, taux d’endettement, ainsi que la gestion des comptes bancaires (découverts, dettes, capacité à épargner…).
Si vous ne pouvez pas améliorer votre situation financière rapidement dans le but d’ obtenir le meilleur emprunt, vous pouvez à l’image du montage d’un dossier de prêt exemplaire, faire des choix rationnels. En effet, pour séduire la banque il conviendra de choisir un logement que vous êtes en mesure d’acquérir. Celui-ci ne devra pas être trop onéreux afin de ne pas dépasser le taux d’endettement maximum fixé à 35% et pour pouvoir fournir un apport personnel d’au moins 10% du coût total de votre projet immobilier. Par ailleurs, la banque analysera aussi la zone géographique et le type de logement sélectionné afin de calculer les pertes ou la plus-value potentielle, dans le cas où le bien serait vendu.
Pour concrétiser son projet immobilier, avoir recours à un courtier en crédit immobilier peut être une réelle opportunité et pas seulement pour les emprunteurs peu familiers avec le monde de l’immobilier. En effet, en plus de vous aider à élaborer votre dossier de crédit, il se chargera de déposer la demande de prêt auprès des banques avec lesquelles il est en relation. Cette mise en concurrence, vous permettra de renforcer vos chances d’obtenir le meilleur emprunt du marché, de gagner un temps sur l’ensemble des étapes de la demande de prêt mais aussi d’envisager ce moment de vie sereinement en s’affranchissant d’une charge administrative lourde.
L’acceptation de votre demande de prêt immobilier dépend principalement de votre capacité à le rembourser et à répondre aux critères incontournables des établissements bancaires. De ce fait, avant de déterminer précisément le montant que vous souhaiteriez emprunter, il convient de calculer votre capacité d’emprunt et d’évaluer le montant de votre apport personnel dépendant de nombreux éléments.
En amont de la constitution de votre dossier de prêt immobilier et même de votre recherche immobilière, il convient de calculer sa capacité d’endettement. Celle-ci peut être étudiée par les banques à l’aide du taux d’endettement, qui ne doit pas excéder 35%. En effet, les établissements bancaires estiment que pour conserver un reste à vivre suffisamment conséquent, les charges financières (mensualités de crédit comprises) ne doivent pas être supérieures à un tiers des revenus. Naturellement, le taux d’endettement se calcule en faisant la différence entre vos revenus et vos charges et permet alors de définir la mensualité maximum dont vous pourrez vous acquitter tout en faisant face aux imprévus de la vie quotidienne.
Voici la formule que vous pouvez appliquer pour calculer votre taux d’endettement : Charges x 100 /revenus = taux d’endettement
Cependant, il faut bien faire la différence entre sa capacité d’endettement et sa capacité d’emprunt. La capacité d’endettement ne représente qu’une partie de votre capacité d’emprunt et déterminera uniquement la mensualité maximale que vous pourrez rembourser. La capacité d’emprunt détermine quant à elle le montant total que vous pouvez emprunter.
Par conséquent, si votre taux d’endettement maximal est dépassé, vous avez toujours la possibilité d’allonger la durée du crédit pour réduire le montant des mensualités de remboursement. A noter que si vous vous tournez vers cette option, le coût du crédit sera plus élevé puisqu’une durée de remboursement plus longue augmentera le taux d’intérêt.
La capacité d’emprunt ne dépend pas uniquement de votre reste à vivre, mais aussi de votre apport personnel. Comme son nom l’indique, il correspond au montant que vous allez pouvoir verser dès la concrétisation de votre projet immobilier. Pour que votre dossier de prêt soit accepté par les établissements bancaires, il est nécessaire de fournir un apport représentant au moins 10% du montant du prêt immobilier. S’ils fixent un montant minimum, il n’y aura pas de plafond. D’ailleurs plus le montant de l’apport personnel sera élevé, plus vous aurez la possibilité de négocier et bénéficier du meilleur emprunt.
L’apport personnel étant fixé à 10%, déterminera le montant maximum que vous pouvez emprunter. Si vous souhaitez contracter un crédit immobilier de 250 000 euros, ce dernier devra être de 25 000 euros. L’apport personnel est principalement destiné à financer les frais de notaire, de garantie et de dossier. Ces frais viennent alourdir le montant du prêt c’est pourquoi un apport conséquent est toujours apprécié des banques.
En plus des frais du crédit, l’apport peut financer directement le capital emprunté ce qui réduit le montant du prêt. Ainsi dans notre exemple, le montant total à emprunter n’est plus que de 225 000 euros. Plus l’apport personnel sera conséquent, moins le coût et les mensualités du crédit seront importants.
Pour estimer le coût de votre prêt immobilier et le montant de votre apport personnel, n’oubliez pas de comptabiliser les frais annexes qui peuvent peser lourd. On retrouve :
A l’issue de votre recherche immobilière vous avez été séduit par un logement nécessitant des travaux de rénovation pour le mettre à votre goût. Pour financer ce projet travaux, plusieurs solutions s’offrent à vous.
Vous souhaitez intégrer des travaux (rénovation énergétique, rénovation de maison, décoration, ravalement…) au sein de votre crédit immobilier ? Sachez que c’est tout à fait faisable !
Il s’agira de contracter un crédit immobilier travaux au sein duquel vous retrouvez l’achat du bien et le coût des travaux. Dans le cadre de cette opération, fournir un devis des travaux à la banque est obligatoire. Pour cause, c’est la banque elle-même qui versera l’argent aux artisans. Par conséquent, le prêt immobilier avec travaux ne vous permet pas de réaliser vous-même les travaux dans votre nouveau logement. De plus, il faudra veiller à ce que le montant des travaux n’excède pas 10% du prix du bien immobilier acheté, auquel cas votre demande de crédit immobilier travaux sera refusée.
Le prêt immobilier avec travaux peut être considéré comme étant le meilleur emprunt pour réaliser ses travaux de rénovation, puisqu’il offre de nombreux avantages :
Par ailleurs, d’autres raisons peuvent vous amener à ne pas vouloir réaliser un prêt immobilier avec travaux :
Lorsque vous rencontrez l’une de ces situations, vous pouvez alors vous tourner vers un prêt travaux classique correspondant à un crédit consommation. Celui-ci se divise en deux parties : le prêt affecté et le prêt personnel. Par ailleurs, pour des travaux de rénovation énergétique : isolation, équipement d’énergie renouvelable, il est possible de bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro (PTZ).
Pour mener à bien un projet immobilier, les futurs acquéreurs peuvent avoir recours à divers financements. Parmi les différentes typologies de prêts immobiliers classiques, proposées par la majorité des organismes financiers, il en existe une qui est utilisée dans la majorité des cas : le prêt amortissable. Il s’agit en réalité d’un crédit bancaire classique pour lequel vous remboursez la somme prêtée ainsi que les intérêts à chaque échéance.
Mais le crédit amortissable n’est pas le seul à exister puisque l’on retrouve également le prêt in fine. Dans ce cas, vous remboursez uniquement les intérêts pendant la durée de prêt et à l’échéance de celle-ci, vous remboursez la totalité du capital emprunté, en une seule fois.
Enfin, on peut se pencher sur le prêt relais qui est un prêt bancaire immobilier à court terme et non amortissable. Ce type de financement est destiné aux emprunteurs déjà propriétaires d’un logement qu’ils souhaitent vendre, mais uniquement lorsqu’ils auront fait l'acquisition de leur nouveau bien immobilier. De ce fait, la banque pourra leur verser une avance sous la forme d’un prêt relais en attendant que leur ancien logement soit vendu. Le montant du crédit accordé équivaut généralement à 70% de l’estimation du bien. Une solution pour les établissements financiers de faire face à une baisse de prix du bien lors de la vente immobilière.
La durée du prêt relais est relativement courte puisque généralement elle ne dépassera pas les 12 mois, même si dans certain cas elle pourra être reconductible et par conséquent atteindre 24 mois. Concernant le remboursement de ce type de prêt bancaire immobilier, cela peut se faire de deux façons : le remboursement mensuel des intérêts ou le remboursement des intérêts bancaires à la fin du prêt (lors de la vente du logement).
Les futurs acquéreurs cherchent régulièrement à savoir quel est le meilleur emprunt entre un prêt bancaire immobilier à taux fixe ou taux variable. Le taux immobilier fixe est destiné aux emprunteurs en recherche de sécurité. L’ensemble des mensualités sont connues à l’avance jusqu’à l’échéance du prêt immobilier. Le taux variable, ou taux révisable quant à lui varie chaque année selon des indices et peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Une part de risque existe donc.
Mais le taux immobilier fixe et le taux variable ne sont pas les seules caractéristiques à considérer pour signer l’offre de prêt qui sera en totale adéquation avec vos besoins divers. En effet, on retrouve aussi le prêt modulable. Une solution permettant aux emprunteurs d’augmenter ou diminuer leurs mensualités, bien évidemment dans la limite des accords fixés avec la banque mentionnée au sein de l’offre de prêt.
Peu connu des ménages, le prêt lissé est une forme de crédit amortissable qui peut offrir de nombreux avantages non négligeables et de ce fait être considéré comme le meilleur emprunt. En effet, il permet comme son nom l'indique de lisser les remboursements d’un prêt bancaire immobilier par rapport à d’autres crédits en cours. L’objectif étant de définir une mensualité unique et cela quel que soit le nombre de prêts à rembourser. Une solution intéressante pour les emprunteurs qui ont plusieurs emprunts à rembourser, puisque l’ensemble des mensualités sont fixées par rapport au taux d’endettement. Grâce à des paliers déterminés en amont du prêt lissé, dès qu’un emprunt touche à sa fin, la mensualité des autres emprunts est amenée à augmenter. Si cette solution de financement permet d’obtenir une mensualité unique et plus faible puisque vous n’aurez pas à subir la charge totale du prêt immobilier en attendant de payer les autres crédits, cela augmentera le coût global de l’emprunt immobilier.
Acheter son propre logement nécessite un lourd investissement de la part des futurs propriétaires. C’est pourquoi il existe les prêts aidés, que l’on peut qualifier comme étant une aide à l’achat immobilier puisque ces emprunts sont généralement subventionnés par l’Etat. Majoritairement accordés sous condition de ressources, Le-Partenaire.fr a décidé de vous les présenter afin de connaître ceux qui sont en adéquation avec votre profil et votre projet immobilier.
Dans un premier temps, on retrouve le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Le meilleur emprunt pour ceux qui peuvent en bénéficier, puisqu’il permet d’acheter son premier logement dans l’immobilier neuf et ancien sans avoir à payer d’intérêt. Cependant, tous les emprunteurs ne pourront pas en profiter, puisqu’il sera accordé selon la zone géographique du bien et sous diverses conditions, notamment les ressources des emprunteurs.
Par ailleurs, le prêt conventionné (PC) est également un dispositif faisant partie des prêts aidés. Accordé sans condition de ressources, il est généralement destiné à toutes les personnes qui souhaitent réaliser des travaux au sein de leur logement ou à ceux qui souhaitent financer une acquisition immobilière. L'avantage principal de s’orienter vers un prêt immobilier conventionné, c’est qu’il peut permettre de bénéficier de l’aide personnalisée au logement (APL).
Pour favoriser l’aide à l’achat immobilier aux ménages ayant des difficultés financières, le prêt à l’accession sociale (PAS), peut être accordé par des établissements financiers qui disposent d’une convention avec l’Etat. Ce prêt concerne alors les ménages souhaitant acquérir leur résidence principale, dans le neuf ou l’ancien. Cependant, pour pouvoir en bénéficier, il est nécessaire de respecter certaines conditions de ressources relatives à la situation familiale et à la localisation du logement.
La présentation de ces deux aides pour l’achat immobilier (PAS et PC) nous invite à vous présenter les prêts épargne logement. On retrouve le plan épargne logement (PEL) et le compte épargne logement (CEL), deux solutions de financement visant à exploiter et gratifier l'épargne des ménages, en leur offrant l’opportunité de bénéficier d’une meilleure offre de prêt. La durée de ces deux types de prêt aidés, peut aller de 2 à 15 ans, quant à leur montant il dépendra principalement des intérêts capitalisés.
Enfin, un dernier type de prêt aidé mérite d’être présenté ici, le Prêt Action Logement (PAC) ou le prêt employeur. Celui-ci s’adresse à l’ensemble des salariés d’une entreprise privée ayant plus de 10 collaborateurs. Le PAC permet de faciliter l’achat de sa résidence principale, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. La mise en place de ce dispositif implique le versement d’une cotisation mensuelle par l’entreprise à un organisme collecteur, pour ensuite être investie dans la construction de logements. Le meilleur emprunt pour les salariés du secteur privé, puisqu’ils peuvent bénéficier d’un taux d’intérêt intéressant.
Lorsque l’on est déjà propriétaire, il est courant de vouloir acquérir un nouveau bien immobilier pour le louer ensuite. Revenus complémentaires et patrimoine sont les motivations principales des particuliers.
L’investissement locatif est donc très apprécié des Français mais pour le financer, un prêt immobilier investissement locatif est généralement nécessaire. A noter qu’il s’agit de l’unique placement finançable via un crédit. Lorsque l’on réalise cette opération, le rendement locatif est essentiel pour faire fructifier votre investissement. Il est alors important de veiller à ce que le taux de crédit immobilier soit inférieur au taux de rendement de l’investissement.
Enfin, réaliser un investissement locatif peut être le meilleur emprunt lorsque l’on souhaite réduire le coût de ses impôts. En effet, l’Etat a créé différentes déductions fiscales afin d’inciter les particuliers à acheter un bien pour le louer ensuite.
Dans la cadre des débats de la loi de finances pour 2025, l ’Assemblée nationale vient d’adopter...
Vous rêvez d'acquérir un bien immobilier ou de réaliser un projet de vie important ?
La Banque de France vient de communiquer la production de crédit immobilier (hors renégociation)...
