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Laissés de côté pendant près de 10 ans, les taux variables font leur grand come-back en cette fin d’année. Si la pratique est habituelle dans les pays anglo-saxons, elle ne l’est pas du tout en France. Qu’est ce que cela change pour les emprunteurs d’un crédit immobilier et quels sont les risques ?
Si les taux variables font tant peur en France, la crise des subprimes à la fin des années 2000 n’y est pas étrangère. Le souvenir pas si lointain de cette crise économique majeure rappelle de mauvais souvenirs au ménages français, habitués et rassurés par les taux fixe pour leur crédit immobilier.
Oui mais voilà, les taux immobiliers connaissent une forte hausse depuis plusieurs mois et la majorité des banques a remis les taux variables au goût du jour. Il faut dire que l’immense majorité des taux accordés sont au moins de 2% pour contrer le taux d’usure.
Mais les banques n’ont pas décidé seules d’appliquer des prêts immobiliers à taux variables. Cette situation haussière des taux de crédit immobilier inquiète la BCE. Ce régulateur des banques sur le territoire européen envisage d’imposer le retour des taux variables. « Nous ne pouvons pas vivre éternellement avec des taux bas. Nous allons réadapter nos taux », souligne le commissaire européen Thierry Breton.
Pourquoi ce choix des taux variables ? Les institutions régulatrices estiment que le taux variable est actuellement moins risqué que le taux fixe pour les banques, le risque étant supporté par l’emprunteur. C’est pourquoi il gagne du terrain. En effet, les établissements bancaires ne sont pas rentables actuellement sur les taux fixe car les taux d’intérêts des prêts qu’elles accordent sont tout simplement plus bas que les taux auxquels elles empruntent.
Le taux fixe est quant à lui très apprécié des ménages français car il permet de protéger l’emprunteur d’une trop forte remontée des taux en cas d’un contexte économique trop instable, comme c’est le cas actuellement avec l’inflation. Nombreux sont les défenseurs (Fédération Bancaire Française) de ce modèle à taux fixe qui doit être maintenu dans l’intérêt de l’emprunteur. Mais la France semble être l’un des rares pays européen à adopter ce modèle. Pour le maintenir, les spécialistes précisent qu’il est essentiel de réduire le risque des banques, qui doivent alors partager ce risque avec les emprunteurs et par conséquent appliquer des taux variables sur certains prêts immobiliers.
Si l’intérêt du taux fixe pour la protection de l’emprunteur n’est pas à démontrer, la problématique du taux d’usure implique aujourd’hui un nombre de refus de prêt conséquent. Or en attendant l’actualisation du taux d’usure au 1er janvier 2023 ou une révision de son mode de calcul, les banques appliquent des taux variables pour valider les dossiers de prêt face au taux d’usure.
Dans la culture française, vendre un prêt immobilier à taux variable pur est infaisable car trop risqué pour le consommateur. Mais si ce taux variable est plafonné, c’est-à-dire que même en cas d’inflation très forte, le taux ne peut aller au dessus du niveau déterminé dans l’offre de prêt, alors le taux variable devient plus acceptable. Généralement, la règle adoptée et celle du -1 +1. C’est-à-dire qu’il est possible d’emprunter à 1,80% hors assurance tout en ayant la certitude que le taux variable n’excèdera pas 2,8%.
