Rechercher un bien immobilier
Il s’agit sans aucun doute du dispositif le plus connu et le plus apprécié des investisseurs locatifs. Créé en 2014, le Pinel a pour objectif d’inciter la construction de logements neufs pour une mise en location au sein de zones où le marché immobilier est tendu. Il est aussi bien bénéfique aux investisseurs qui perçoivent des revenus complémentaires qu’aux locataires qui disposent d’une offre de logements plus vaste.
Principale caractéristique du Pinel, il permet aux investisseurs de réduire leurs impôts en mettant en location leur bien. Le montant de la défiscalisation dépend de la durée de la location : 6 ans = 12% ; 9 ans = 18% et 12 ans = 21% de réduction d’impôts.
Le nombre d’investissements Pinel réalisés chaque année varie entre 35 000 et 40 000. Malgré des chiffres élevés, l’Etat estime que le Pinel n’est pas suffisamment rentable et a envisagé un temps de le supprimer. Que les futurs investisseurs se rassurent, le Pinel est prolongé jusqu’en 2024. Toutefois, seuls les bâtiments collectifs sont concernés et le taux de réduction d’impôt sera réduit à partir de 2023.
L’objectif de tout investissement est évidemment d’en tirer une rentabilité. Le Pinel ne fait pas exception et on estime que sa rentabilité avant défiscalisation atteint 4,6% et 5,8% après l’application de l’avantage fiscal. Mais une étude menée par l’Inspection générale des finances déclare qu’un investissement Pinel sur deux n’est pas rentable. Difficile donc de définir la rentabilité réelle d’un Pinel. Comme pour tout investissement immobilier, c’est la revente qui détermine sa rentabilité. Mais en attendant ce moment, l’investisseur doit percevoir des revenus provenant des loyers et pour cela il est impératif que le logement soit occupé. La phase de recherche du bien est alors déterminante et conditionnera la réussite de l’investissement.
C’est une évidence mais l’emplacement du bien convoité est l’élément clé. Commencez par définir la ville où vous souhaitez investir. Le dynamisme et l’attractivité (emploi, étudiants, évolution démographique en hausse…) assureront une location de votre logement facilement.
Trouver des données sur les spécificités immobilières de la ville
Il existe une multitude de données qui peuvent vous guider dans votre stratégie d’investissement. Ainsi, le taux de locataires ou le nombre de logements par foyer sont d’excellentes données à étudier. Elles permettent en effet d’analyser les évolutions du parc immobilier locatif de la ville. L’âge des habitants est aussi très pertinent, plus l’âge moyen est jeune, plus il y a de chances que les habitants soient locataires.
Mettez-vous à la place du locataire et demandez-vous quels sont les critères qui peuvent vous faire choisir un logement plutôt qu’un autre. La proximité avec les commerces, les écoles ou les moyens de transports sont déterminants pour un locataire. N’hésitez pas alors à vous rendre sur les lieux pour vérifier la présence de ces éléments et sentir l’atmosphère du quartier.
La rentabilité de l’investissement locatif dépend évidemment du montant du loyer pratiqué. Informez-vous alors sur la moyenne des loyers au sein de la ville visée. Comparez ensuite le loyer potentiel du logement en fonction des plafonds Pinel et de vos futures mensualités de crédit immobilier. Il est essentiel que ces dernières ne soient pas plus élevées que le loyer perçu.
Enfin, intéressez-vous à la fiscalité locale car le montant des impôts varie selon les villes.
En réunissant l’ensemble de ces conseils, votre investissement Pinel a de très fortes chances de réussir. Il vous assurera des revenus supplémentaires et enrichira votre patrimoine.
