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Engager la rénovation énergétique de logements en copropriété relève très souvent du parcours du combattant. En effet même si chacun reconnait la nécessité ou encore le bien fondé d’optimiser la performance énergétique de son logement c’est au niveau de l’impact financier que cela coince ! Pour simplifier les décisions sur les travaux nécessaires, et surtout leur financement, le député Renaissance David Amiel a déposé un amendement qui a été adopté dans le cadre de loi de finances pour 2024, offrant la possibilité, pour les syndicats de copropriétaires, de souscrire un éco-prêt à taux zéro (eco-PTZ).
L'amendement prévoit qu'un éco-PTZ puisse être souscrit au nom de la copropriété, et que la décision soit prise à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux correspondants. Le remboursement de dernier serait inclus dans les charges de copropriété, et le risque de défaut mutualisé sur le nombre de copropriétaires. Ainsi le risque financier est réparti sur tous les copropriétaires ce qui peut être de nature à rassurer les banques pour prêter.
Certes cela constitue un supplément de charges mais qui sera compensé dans la durée grâce aux économies réalisées sur les dépenses énergétiques de chaque logement. Selon l’ANAH, sur l’année 2023, on peut noter une augmentation des charges de plus de 10% sur les contrats d’assurance, d’entretien, d’électricité et d’administration. On pourrait donc y voir un transfert de budget plutôt qu’un surcout. De plus ne négligeons pas la valorisation générée sur les lots de copropriété. En effet, la note énergivore d’un bien est désormais un réel élément constitutif de son prix de vente.
Pour Gilles Frémont, le président de l'Association nationale des gestionnaires de copropriétés (ANGC), « c'est une bonne idée car c'est bien la personne morale - le syndicat des copropriétaires - qui emprunte ». Une solution simple et sans risque pour la banque. A date très peu de banques proposent ces solutions de financements de prêt travaux, qui sont des dossiers complexes à monter, car ils sont en réalité plutôt « multi-individuel ».
Chaque copropriétaire rembourse de son côté sa part de l'emprunt à la banque. Ce qui explique que la plupart des réseaux bancaires ne proposent pas ce type de prêt car il faut assister aux assemblées générales, proposer une offre, recenser les copropriétaires, monter les dossiers…beaucoup de formalisme pour un risque élevé !
Enfin une bonne nouvelle pour l’immobilier, cependant il faudra avoir une attention particulière à la santé financière de la copropriété avant de solliciter ce type de financement rénovation car on constate que les impayés de charges explosent avec l’inflation et le cout de l’énergie et quid des mauvais payeurs. Sur la seule année 2022, l’ANAH a enregistré une augmentation de 44% de copropriétés ayant plus de 31% de charges impayées, soit 40.000 nouveaux immeubles, faisant passer le nombre à 130.000 copropriétés.
